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O condomínio Ristretto, lançado na divisa de São Paulo e Osasco em 2014, foi assim batizado possivelmente em referência ao sofisticado expresso preparado com a mesma quantidade de café, mas a metade da água. O nome, entretanto, também faz jus ao tamanho: com 107 metros quadrados, o apartamento de 4 quartos do empreendimento é 30% menor que a média dos imóveis do mesmo tipo lançados em 2014 na Região Metropolitana de São Paulo, o maior mercado imobiliário do País.

A Gafisa, construtora do Ristretto, não está sozinha. Em 2014, a área útil dos imóveis novos diminui 4% na região, para 62 m². Na capital paulista, o encolhimento foi ainda mais expressivo: 12%, também para 62 m². Os dados fazem parte do relatório anual da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), a ser divulgado no fim do mês, e antecipados ao iG.

Para analistas, o encolhimento é parte de uma estratégia para colocar no mercado imóveis com valores mais acessíveis, embora não necessariamente baratos se for considerado o preço por metro quadrado de área útil. O preço inicial do Ristretto, por exemplo, ficou 40% abaixo da média do segmento.

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A principal razão para a queda no tamanho médio dos imóveis é a crescente aposta das construtoras nas unidades 1 dormitório, uma tendência que começou antes do boom imobiliário iniciado em 2010 e que continua vigorosa nestes tempos de mercado deprimido. Em 2014, 24% dos imóveis lançados na capital eram de 1 dormitório, mais do que o dobro dos 11% de 2010.

Além disso, os apartamentos estão ficando menores. A área útil média dos imóveis de 1 dormitório lançados em São Paulo em 2014 foi de 37 m², 10% a menos que em 2013 e 23% a menos que em 2010.

"Nós tivemos aí um período significativo de alta dos imóveis. Então, há uma busca por colocar tíquetes [preços finais dos imóveis] mais baixos no bolso dos compradores", sugere Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, sindicato do mercado imobiliário de São Paulo.

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Avaliação semelhante faz Samantha Furlan, coordenadora de Pesquisa e Análise de Mercado da Embraesp. "A redução da área dos imóveis está diretamente ligada à elevação dos preços dos terrenos e, por consequência, do produto final lançado. As empresas estão adequando o tamanho das unidades ao preço final oferecido, de forma com que o valor do imóvel 'caiba' no bolso do consumidor."

O Pauliceia, localizado numa rua do centro da capital paulista, é o menor imóvel residencial lançado na cidade em 2014, segundo a Embraesp. A área útil é de 20 m², 46% menos que a média dos 1 dormitório. O preço é 47% menor. Sem área de serviço no apartamento, o empreendimento conta com lavanderia coletiva.

"É uma pessoa que quer praticidade. A socialização dela é mais fora do que dentro do apartamento. A região oferece tudo", afirma Jabber Abraão, coordenador de incorporação da L1 Desenvolvimento Imobiliário, responsável pelo empreendimento. Abraão. "A gente vende um estilo de vida e não só um imóvel."

Apartamentos grandes também diminuíram

O encolhimento, entretanto, também atingiu os imóveis de 4 ou mais dormitórios. A área útil desses empreendimentos, que vinha aumentando desde 2010, caiu 14% em 2014 na comparação com 2013, tanto na capital como na Região Metropolitana, para 166 m² e 153 m², respectivamente.

Para Petrucci, a razão para a queda é a mesma dos imóveis de 1 dormitório: uma tentativa das construtoras de colocarem no mercado produtos com um preço final mais baixo. Os dados da Embraesp mostram que, em 2014, o valor médio do 4 dormitórios na capital caiu 16%, para R$ 1,7 milhão.

E, além de menores, os imóveis de 4 ou mais dormitórios continuam a se tornar um produto cada vez mais raro na prateleira das construtoras – em 2014, representaram 5% das unidades lançadas, tanto na capital como na RMSP –, o que ajuda a reduzir a área útil média dos lançamentos.

"Eu não tão explicação do porquê de estarem lançando e vendendo tão pouco. O 4 dormitórios chegou a 35% do mercado [no passado]", afirma o economista-chefe do Secovi. "Os incorporadores imobiliários são muito dinâmicos em ofertar produtos que estão no desejo das pessoas. Parece, para mim, que a cidade já foi bem abastecida de 4 dormitórios."

Procurada na tarde desta sexta-feira (15), a Gafisa informou que não poderia comentar.

Confira entrevista em vídeo e galeria com as cidades com metro quadrado mais caro do Brasil no link.