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FUNDO IMOBILIÁRIO CRESCE 37%

23.01.2012

Aplicar em fundos imobiliários é o mesmo que ser dono de uma parte de algum emprendimento. "Está alinhado à cultura antiga do brasileiro, que é investir em imóveis, mas de uma forma mais moderna", explica Rodrigo Machado, presidente do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Podem ser compradas cotas de shoppings, hospitais e hotéis cujo valor total custa uma fortuna. Portanto estão longe do alcance da maioria dos investidores pessoas físicas. Foi pensando nisso que há um ano e meio o planejador financeiro Marcelo Moretta, 47 anos, aplicou R$ 15 mil em um fundo. "Não conseguiria comprar seis andares de um prédio na Avenida Paulista, mas por meio do fundo eu consigo ter uma parte." E o mercado dos FIIs, como são chamados, está avançando no País. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários, existiam 101 fundos registrados em 2010; o número saltou para 138 em 2011, alta de 37%. VANTAGENS - Quem planeja comprar imóvel para receber o aluguel verá vantagens ao optar pelos fundos imobiliários. A primeira delas é que dá para desembolsar muito menos dinheiro. Quem tem R$ 1.000 já pode participar de um fundo. Além disso, assim como qualquer proprietário que tenha inquilinos, o investidor embolsa todo mês o dinheiro da locação. E com dois adicionais. O primeiro é o rendimento de 9,5% ao ano conseguido com os aluguéis. "Enquanto isso, quem tem imóvel próprio ganha 8,5% em 12 meses", explica Machado, especialista da Anbima. O segundo benefício é que, quem adquire cotas do FII não paga Imposto de Renda. Por outro lado, proprietários de imóveis que recebem acima de R$ 1.637 por mês pela locação, pagam IR, pois a renda entra como rendimento tributável, que deve ser declarado ao Fisco todos os anos. A valorização do imóvel também gera retornos para os cotistas do fundo imobiliário. Mas ao decidir se desfazer da aplicação, o investidor que obteve lucros terá de deixar uma parte do ganho adicional para pagar tributos. A liquidez (facilidade para vender ou comprar um ativo) também é outro diferencial do fundo imobiliário. O FII é negociado por cotas (fração do patrimônio do fundo que pertence ao investidor), por isso não é impreterível se desfazer de todo o investimento para ter o dinheiro em mãos. Por outro lado, o dono de um emprendimento precisará vendê-lo caso necessite de recursos. E o processo pode demorar mais que um ano. O que também faz saltar os olhos de quem busca ganhos no mercado financeiro é a rentabilidade. Pesquisa da consultoria Fundo Imobiliário, de São Paulo, mostra que os ganhos dos 39 maiores fundos foram de 11,63% em 2011. Já o Certificado de Depósito Interbancário, indexador do lucro de outros investimentos e que segue a Selic, registrou rentabilidade de 9,81%. "Principalmente agora, com as reduções da taxa básica (que está em 10,5% ao ano), o produto ganha competitividade", lembra Machado. COMO TER ACESSO - Só existem duas maneiras de adquirir as cotas de um fundo. A mais comum é quando o investidor aproveita uma oferta pública, ou seja, a abertura de novos fundos para adquiri-las. Outro caminho é negociar no mercado secundário ao comprar de outros investidores. Isso porque geralmente os fundos são fechados, abrem para a captação de recursos e depois encerram a entrada de novos participantes. "O investidor interessado dependerá de alguém que esteja vendendo suas cotas", comenta o diretor da Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. O especialista admite que o interessado encontrará volume pequeno de ofertas no mercado. A justificativa é que as pessoas buscam a aplicação para garantir recursos no longo prazo, principalmente para a aposentadoria, e, com isso, optam por manter o dinheiro onde está. Por outro lado, quem quer vender tem facilidade para encontrar compradores. A dica para os interessados no investimento é procurar uma corretora de valores e iniciar as aplicações. Os bancos de varejo oferecem o fundo imobiliário, mas a comercialização ainda é incipiente, principalmente porque o produto tem pouco mais de uma década no País. "A maioria das instituições ainda está ingressando no mercado imobiliário", explica Bidetti. Ele orienta o investidor alocar no máximo 30% dos recursos no FII, como fez o planejador Moretta. Por meio do homebroker (negociação de ativos por meio da internet), o investidor tem acessso aos fudos imobiliários. Todos eles são listados na bolsa, já que o objetivo é que seja um mercado transparente e regulado. "Todos podem enxergar os preços e as ofertas disponíveis", explica Machado. RISCO - Assim como qualquer aplicação, os riscos também existem para os fundos imobiliários. Se o locatário do imóvel não for bom pagador, o cotista deixará de receber o dinheiro durante o período de inadimplência. O que também pode impactar os ganhos é a própria oscilação do mercado, ou seja, se os preços dos imóveis são reduzidos, o FII sofre esse reflexo.

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