É MELHOR COMPRAR OU ALUGAR UM IMÓVEL? FIQUE COM OS DOIS
Recebo o questionamento recorrente sobre ser ou não ser um bom investimento comprar um imóvel.
O ponto crucial é que as pessoas que me questionam, via de regra, recém saíram de um estande de vendas à frente de um apartamento divinamente decorado e estão com uma proposta de financiamento quentinha em mãos e ainda repetindo todos os argumentos do vendedor.
Não raras vezes, ouço frases como: "o corretor fez uma condição especialmente para mim". A situação frágil do comprador piora ainda mais se estivermos falando da compra de seu primeiro imóvel.
Todos esses questionamentos, na minha avaliação, soam como a busca por uma justificativa financeira, embasada em números resultantes da calculadora de um profissional isento, que prove, matematicamente, que aquele será um bom negócio.
Recentemente, fiz o seguinte ensaio no site de um grande banco para a compra de um imóvel de R$ 500 mil, financiado em 30 anos, com R$ 100 mil de entrada e juros à taxa efetiva de 12,75% ao ano. A simulação resultou em 360 parcelas fixas de R$ 4.368,03 (x 360 = R$ 1.572.490,80). Portanto, no período estimado, pagaríamos R$ 1.172.490,80 somente de juros. Vale ressaltar que, para um imóvel na cidade de São Paulo, a renda mínima exigida era de R$ 16.177,89.
Digamos que você tenha os 20% de entrada e possa pagar tal parcela de R$ 4.368,03. Ainda assim, é um bom negócio? Para achar a resposta, proponho outro exercício. Vamos alugar o imóvel de R$ 500 mil. Seu aluguel, na mesma cidade, em um bairro desenvolvido, giraria em torno de R$ 2.500,00 a R$ 3 mil.
Então, para sermos conservadores no raciocínio, pagaremos R$ 3 mil de aluguel. E a diferença entre o aluguel e a parcela (R$ 1.368,03), mais os R$ 100 mil de entrada, vamos aplicar no Tesouro Direto, que nos renderá uma taxa líquida de 0,55% ao mês no período. Com isso, em 140 meses (11 anos e 8 meses), teríamos nossos R$ 502.861,09.
Nesse período, também teríamos pago R$ 420 mil em aluguéis. Quem não tem imóvel deve alugar um de quem tem para morar. E quem não tem dinheiro deve alugar dinheiro de quem tem para satisfazer seu desejo de comprar. A cultura do brasileiro diz que aluguel é dinheiro jogado fora. Se você acredita nisso, então escolha o menor desperdício.
Diante desse raciocínio, surgem novos questionamentos como: (1) Mas não foi considerada a valorização do imóvel, (2) nem a inflação do período e (3) tão pouco a atualização do aluguel pelo IGP-M. De uma maneira simples, , vou responder a essas questões com outras perguntas:
Quem disse que imóvel só valoriza? Basta visitar o centro antigo das grandes capitais brasileiras que você verá muita coisa que, um dia, foi valorizada e hoje é negociada por preços muito baixos. O que valoriza um imóvel é o desenvolvimento do bairro ao seu redor. Se esse bairro já estiver formado, provavelmente seus preços já estão próximos do pico com baixo potencial de elevação. O mesmo raciocínio de desenvolvimento deve ser levado para cidades do interior.
Outro ponto na questão da valorização é a conta errada usualmente feita. O comprador se convence que comprou por R$ 500 mil, vende por R$ 1,5 milhão após 30 anos, acha que está milionário e fez um grande negócio, triplicando seu capital. Mas repare que o preço pago foi de 100 mil de entrada mais R$ 1.572.490,80 nas parcelas, ou seja, R$ 1.672.490,80.
Não obstante, no ato da compra, ocorreram despesas com certidões, ITBI, registros e até taxa de avaliação que parecem ser convenientemente esquecidas pelos corretores dos estandes de venda ao mostrarem o preço por metro quadrado do produto.
Para respondermos as perguntas dois e três, se formos atualizar os aluguéis, também teremos de atualizar as parcelas das prestações, além de aplicarmos correção monetária as aplicações financeiras. Ou seja, tudo fica no raciocínio de dinheiro de HOJE. Sem exercícios de adivinhação que, em nada, melhorariam a precisão dos cálculos.
Finalmente quero te dizer que SIM você pode ter seu imóvel. Escolha o caminho mais fácil para isso sem cair na armadilha de falsas crenças.
Mauro Calil é professor, educador financeiro e fundador do Centro de Estudos e Formação de Patrimônio Calil&Calil
E-mail mauro@calilecalil.com.br
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