APETITE IMOBILIÁRIO
A necessidade dos bancos em levantar recursos para as operações de crédito imobiliário e o apetite maior dos investidores por papéis de renda fixa têm impulsionado as emissões de títulos com lastro em imóveis.
O estoque desses papéis cresceu 88% nos últimos 12 meses encerrados em junho, atingindo R$ 92,3 bilhões, segundo dados da Cetip - Balcão Organizado de Ativos e Derivativos. No período, a captação desses títulos avançou 70%. Só no primeiro semestre, a entrada de novos recursos alcançou R$ 39,7 bilhões.
As Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lideram as captações, registrando um aumento de 90% e 95%, respectivamente, do estoque. Esses papéis têm sido muito procurados por pessoas físicas por contarem com isenção de Imposto de Renda (IR) sobre o rendimento.
Antes concentrados entre os clientes do private banking, com aplicação mínima de R$ 300 mil na maioria das emissões, os CRIs começam a ganhar espaço no segmento de varejo.
A Caixa realizou em janeiro deste ano a primeira oferta de CRIs que contemplou esse público - e pretende repetir a experiência neste segundo semestre. "O sucesso da primeira emissão abriu a possibilidade de realizarmos uma nova emissão", afirma Márcio Percival Alves Pinto, vice-presidente de finanças da Caixa. "Achamos que o CRI é bom produto para o varejo, mas a colocação de uma nova oferta irá depender das condições de mercado e do comportamento das taxas de juros".
A oferta em janeiro somou R$ 232,7 milhões e saiu com lote mínimo de R$ 10 mil. Cerca de 90% dessa colocação foi destinada ao varejo, com a participação de 1.675 investidores. O valor médio da aplicação, no entanto, foi de R$ 65 mil.
Para Alves Pinto, o mercado de securitização tem muito espaço para crescer como "funding" alternativo para o financiamento à habitação. "Nos próximos anos a participação do crédito imobiliário deve atingir de 7% a 8% do PIB."
A rentabilidade oferecida pelos CRIs da Caixa foi de 10% ao ano mais TR (taxa referencial de juros), com vencimento previsto para 10 de novembro de 2018. "O cenário atual, no entanto, não é o ideal para uma nova colocação por causa do aumento da taxa básica de juros", ressalta Alves Pinto.
A Brazilian Securities também tem aumentado a oferta de CRIs no mercado. A companhia tem colocado em média de R$ 40 milhões a R$ 50 milhões de CRIs por mês. Cerca de R$ 20 milhões acabam sendo adquiridos por pessoas físicas. "Tanto os bancos como as construtoras devem começar a securitizar suas carteiras", diz Fernando Cruz, diretor da Brazilian Securities.
Os papéis emitidos são lastreados em crédito imobiliário performados, isto é, que envolvem imóveis prontos, e oferecem rentabilidade anual de 7,5% a 8,5% mais a variação do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M).
Diferentemente das Cédulas de Crédito Imobiliário (CCIs), que servem de lastro para esses papéis, os CRIs contam com alienação fiduciária, além das garantias dadas pelas cotas subordinadas, que são subscritas pela instituição emissora e funcionam como um colchão de proteção, sendo as primeiras a absorverem as perdas em caso de inadimplência. "O investidor tem que saber analisar muito bem o crédito para comprar uma CCI diretamente", alerta Cruz.
Para o estrategista do private banking do Santander, Jayme Paulo Carvalho Junior, os títulos imobiliários estão ganhando atratividade como forma de diversificação das aplicações dos investidores em renda fixa. "Como as demais classes de ativos não estão indo tão bem, os investidores têm aumentado as alocações nos papéis que oferecem uma rentabilidade diferenciada."
Por contarem com o benefício fiscal, as LCIs têm concorrido com os Certificados de Depósito Bancário (CDBs), uma vez que o risco de crédito do papel está atrelado às instituições financeiras emissoras, que podem ser bancos ou companhias hipotecárias. Esses títulos também têm como lastro créditos imobiliários já desembolsados. "A demanda por esses títulos tem crescido. Só na Brazilian Mortgages Cia. Hipotecária (BM) a emissão de LCIs dobrou neste ano em relação a 2010, somando um portfólio de R$ 700 milhões", afirma Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages.
Na BM, a aplicação mínima é de R$ 20 mil e a rentabilidade oferecida varia de 88% a 96% do CDI, dependendo do prazo e volume aplicado. Os prazos das LCIs geralmente variam de dois meses a dois anos, ou seja, são bem menores que os dos CRIs. "Mesmo oferecendo uma taxa mais baixa que os CDBs, a rentabilidade líquida desses papéis chega a ser superior por conta da isenção de IR", destaca Bidetti.
Assim como os CDBs, as LCIs também têm a cobertura do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) no valor até R$ 70 mil. O fato de contarem com alienação fiduciária tornou as LCIs mais vantajosas que as Letras Hipotecárias (LHs), que têm como garantia hipotecas. Enquanto o estoque de LCIs em junho era de R$ 38,1 bilhões, o de LHs não chegava a R$ 2,3 bilhões.
Para os bancos, as LCIs são uma alternativa de "funding" para as operações de crédito imobiliário. Como a legislação obriga os bancos a aplicar 65% do que é captado via poupança em financiamento habitacional, as instituições acabam emitindo as LCIs quando a carteira de crédito imobiliário é maior que o volume destinado para cumprir essa exigência.
A Caixa tem oferecido LCI com aplicação a partir de R$ 50 mil, mas o "ticket" médio dos papéis vendidos pela instituição está em torno de R$ 300 mil. O volume de LCIs emitidas pela Caixa cresceu 41% neste ano, totalizando R$ 12 bilhões em carteira.
Outra vantagem das LCIs é a maior liquidez. A Caixa, por exemplo, oferece a possibilidade de recompra dos papéis depois de 180 dias. Já a negociação dos CRIs ainda depende do desenvolvimento do mercado secundário de renda fixa no Brasil.
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