GORDURA NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO É PEQUENA
Nos seguidos anúncios de corte de taxa de juro promovido por bancos, o financiamento imobiliário tem sido mantido à margem do movimento e a tendência é que permaneça de fora de novas rodadas. As instituições não enxergam espaço para reduções de preço nessa modalidade, apesar de a mudança no cálculo da poupança ter, a princípio, ajudado a baratear o funding do crédito habitacional. A caderneta é sua principal fonte de recurso, ao lado do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Pode até ser que haja alguma redução daqui para frente [no juro do crédito imobiliário], mas o espaço é limitado, diz um executivo do setor. Há mais gordura para ser queimada em outras linhas de empréstimo, explica essa mesma pessoa, que preferiu não ter seu nome revelado. A resistência dos bancos em promover reduções nas taxas do financiamento imobiliário tem dois motivos básicos. O primeiro deles reside no fato de a operação já apresentar um dos spreads mais baixos do sistema. O segundo motivo estaria ligado ao próprio cálculo de rentabilidade da caderneta. Apesar de a queda da Selic abrir espaço para a redução de custo de captação dos bancos, eles terão que contemplar o risco de um cenário de alta da taxa básica de juro, que encareceria o funding, já que um financiamento imobiliário pode durar até 30 anos. Na prática, a remuneração mais cara que os bancos terão de aplicar à poupança é de 6,17% ao ano mais Taxa Referencial (TR) - a rentabilidade da poupança antiga - caso a Selic ultrapasse o patamar de 8,5% ao ano. A taxa de financiamento imobiliário mais baixa do mercado, hoje, é da Caixa Econômica Federal, único banco a anunciar recentemente corte de juro para a modalidade. Para imóveis de até R$ 500 mil, o banco estatal cobra 7,9% ao ano (mais TR), condição exclusiva para clientes com relacionamento e conta salário. O que se comenta nos bastidores é que essa taxa já estaria muito próxima do piso, uma vez que ainda precisam ser acrescidos à conta custos administrativos e risco de inadimplência - além da margem de lucro dos bancos com crédito. As instituições privadas cobram nos financiamentos imobiliários, atualmente, taxas de juro em torno de 10% ao ano (mais TR), o que renderia um spread bruto (incluindo custos e margem de lucro) em torno de 4 pontos percentuais. Essa redução na remuneração da poupança não poderá ser repassada ao cliente pois, para um contrato de 30 anos, teremos sempre que considerar o custo de funding mais alto, diz o diretor de um banco. Pelos seus cálculos, o risco de inadimplência mais os custos administrativos exigiriam um acréscimo de ao menos 150 pontos-base (1,5 ponto percentual) ao custo de originação, o que levaria o crédito imobiliário a ter uma taxa mínima de, aproximadamente, 8% ao ano. O assunto é delicado e os executivos ficaram ainda mais cautelosos em dar qualquer declaração sobre o tema após o imbróglio criado entre a Federação Brasileira de Bancos (Febraban) e o Planalto em torno da discussão sobre redução do spread. Mas há no mercado uma percepção geral de resistência à inclusão do financiamento imobiliário nos novos pacotes de taxa de juro que têm sido anunciados. A notícia de que o governo poderá diminuir o teto de 12% ao ano da taxa dos financiamentos imobiliários feitos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que compreende imóveis avaliados entre R$ 171 mil e R$ 500 mil, tampouco parece ser capaz de provocar uma mexida nas taxas, uma vez que os bancos já trabalham, hoje, com um juro menor. O contraponto deverá estar na atuação da Caixa, detentora de 75% do crédito habitacional do país. A diretoria do banco já comunicou que todo corte que houver na Selic, daqui em diante, será repassado para as linhas de financiamento, incluindo o imobiliário. A portabilidade, caso a promessa de desburocratização desse instrumento seja efetivada, tende a ser uma aliada importante para o banco estatal. O sistema bancário, por ora, permanece reticente à ideia de promover cortes de taxa de juro em uma modalidade de financiamento que já tem um dos menores spreads do mercado - senão o menor. Mas sobram críticas em relação ao comportamento agressivo da Caixa. Diferentemente de qualquer outro produto bancário, um movimento de redução de taxas neste setor [imobiliário] pode levar a uma concentração ainda mais arriscada e preocupante, observa o diretor de um banco. A Caixa informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que não seria razoável o lançamento de alguma estratégia cujo ponto central seja aumentar a atual participação de mercado. O movimento da Caixa em termos de redução das taxas de juro do crédito imobiliário, mesmo reconhecendo que são baixíssimas as margens líquidas desses produtos, foi no sentido de ampliar o nível de relacionamento com seus clientes e, principalmente, em relação às contas salários, diz, em nota. Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança totalizaram R$ 17,6 bilhões no primeiro trimestre de 2012, com crescimento de 9,9% ante igual período de 2011.
