PROSPERITAS COMPRA LOTEADORA CIPASA
A Prosperitas, empresa especializada na gestão de fundos imobiliários, fecha amanhã a aquisição de 78% da Cipasa, uma das maiores empresas de loteamento do país - ao lado de Alphaville, que pertence à Gafisa, e Scopel, único investimento do fundo Carlylena área imobiliária no país. Segundo o Valorapurou, entre aquisição e injeção de capital, o investimento total da Prosperitas será de aproximadamente R$ 200 milhões.
A Prosperitas comprou a participação do grupo imobiliário LDI - holding que reúne a construtora Adolpho Lindenberg, de alto padrão, a incorporadora Lindencorp e a REP, empresa de centros comerciais - e da qual a PDG Realtyé sócia. A LDI era dona de 100% da Cipasa, mas, antes de fechar a venda para a Prosperitas, houve uma alteração da participação societária e a LDI passou a ter cerca de 60% e os antigos sócios, 40%.
A negociação com a Prosperitas envolveu a venda da participação total e saída da LDI do negócio e do grupo de quatro sócios fundadores da Cipasa, que permaneceram com 22% da companhia. Um dos sócios, Sérgio Villas Boas, atual presidente da companhia, permanecerá no comando da companhia, apurou o Valor. A PDG Realty era dona de 19% da LDI antes das mudanças societárias e, agora, passou a ter 23% da companhia.
A Prosperitas já tem R$ 2,7 bilhões em ativos sob gestão e, recentemente, captou um fundo de R$ 1 bilhão com investidores estrangeiros. O foco principal da Prosperitas é a incorporação imobiliária, principalmente de shopping center, escritório, loteamento e logística.
Hoje, na área de loteamento residencial, a gestora acumula um estoque de terrenos com potencial de R$ 1 bilhão em vendas. Embora atue principalmente entre lotes de médio e alto padrão, está testando o mercado de loteamentos mais populares, foco da Cipasa. Lançou, há cerca de um mês mais de 600 lotes de 250 m2no projeto Lagoa Serena, em Campinas (SP), juntamente com a loteadora Swiss Park. Com a compra da Cipasa, a Prosperitas passa a ter cerca de R$ 2 bilhões em valor geral de vendas (VGV) pronto e a lançar na área de loteamentos. Deve assumir o posto de segunda maior do país no segmento, atrás apenas de Alphaville, maior e mais tradicional do setor.
A Prosperitas tem adotado uma forte estratégia de expansão geográfica no mercado de shoppings e galpões logísticos. É muito provável que percorra o mesmo caminho com a Cipasa, que concentra sua atuação no Estado de São Paulo. Em recente seminário do setor imobiliário, um dos sócios da companhia, Máximo Lima, falou que a estratégia é sair da concorrência dos grandes centros e dos eixos óbvios para buscar novos centros consumidores. Em shoppings, por exemplo, está em Rio Branco, Macapá e Betim. Na área de logística, procura localidades que tenham cidades com mais de um milhão de habitantes no entorno.
A entrada de um player financeiro como a gestora deve representar uma alternativa de financiamento, já que não existem linhas disponíveis nos bancos. O fato de a Prosperitas ter securitizadora e fundos de direitos creditórios pode ajudar no autofinanciamento. Atualmente, as próprias loteadoras financiam o comprador em até 36 vezes e o modelo permitiria chegar a 96 meses.
Criada em 1989, a Cipasa já lançou mais de 35 empreendimentos. Têm projetos de alto padrão, como Quinta do Golfe, em São José do Rio Preto, duas parcerias com Alphaville e, na maioria, empreendimentos para classe média baixa. Este ano, começou a estudar os mercados do Rio de Janeiro e a região Sul do país, além da parceria com incorporadoras para lançar projetos com casas prontas e acelerar o processo de expansão da companhia.
