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Entusiasta dos fundos imobiliários há anos, a advogada Silvia Bugelli, sócia do Almeida Bugelli e Valença Advogados, faz a poupança de sua filhinha nesse tipo de carteira. Dado o aquecimento desse mercado, Silvia conta que seu escritório fez a estruturação de dois fundos imobiliários neste ano e trabalha em mais três - dois de grandes bancos e um de um projeto específico. "O mercado está muito aquecido, com os private banks bastante focados nesse tipo de investimento." A advogada ressalta a sofisticação que os fundos imobiliários vêm adquirindo. "Há carteiras de diferentes tipos, como fundos de CRI, de armazéns, de galpões logísticos." E esse é um filão que vem interessando cada vez mais os grandes bancos de varejo. Ao decidir aplicar num fundo imobiliário, o investidor deve entender, primeiramente, quem é o consultor. "Muita gente do setor financeiro vem operando nesse mercado, mas há características diferentes no setor imobiliário, riscos específicos", diz Silvia. Se o fundo é composto por CRIs, por exemplo, faz todo sentido que o gestor seja uma instituição financeira, mas se for de renda de um imóvel, talvez não faça. "É preciso entender quem está por trás daquele fundo e quem é responsável por fazer a gestão dos ativos." A advogada lembra que um imóvel também pode se desvalorizar caso não haja conservação. Num fundo sem novas captações, é difícil fazer as atualizações estruturais necessárias, diz Silvia. "Como atualizar um imóvel, que está dentro de um fundo imobiliário para a tecnologia de internet sem fio por exemplo?", pergunta ela, lembrando que um imóvel precisa de tempos em tempos mudar os elevadores e realizar benfeitorias para não se desvalorizar. O investimento direto em imóveis atrai muita gente, mas a compra de um apartamento ou casa para viver de renda não é algo fácil de se fazer, já que exige valores mais altos para a compra e uma boa análise do bairro. A tributação dos aluguéis é alta e a burocracia é grande, sem falar na manutenção e na gestão de tudo isso, diz um executivo do setor de preferiu não ser citado. Mas quem se animou a investir num fundo imobiliário também deve ter atenção. Essas carteiras devem ser vistas como uma diversificação de portfólio, ressalta um executivo do setor que preferiu não ser citado. "O investidor não deve, por exemplo, tirar todo o dinheiro que está na caderneta de poupança e investir em fundos imobiliários", diz. Se o perfil do investidor for um pouco mais conservador, ele pode procurar um fundo que distribui rendimentos com regularidade. Se for mais arrojado, pode se concentrar em uma carteira que busque a valorização do imóvel, afirma. É muito importante avaliar a qualidade do ativo - se o imóvel é novo ou velho, se está bem localizado. No caso de fundos de CRIs, analisar se o papel é de prazo mais curto ou mais longo, se tem garantia ou não. O investidor deve ainda procurar informações sobre a instituição que está por trás da estruturação do fundo, quem é o consultor, se ele tem histórico. No caso de um fundo imobiliário de renda, cujas receitas são provenientes de aluguel, é necessário buscar informações sobre a empresa que pretende locar o imóvel, se a companhia está no local há muito tempo e se ela troca com frequência de endereço. Carteiras antigas que estejam com novas emissões tendem a sofrer pressão sobre os preços das cotas na bolsa, uma vez que há sempre desconto na nova oferta. Esse é o caso do Rio Bravo Renda Corporativa, que está com uma operação em andamento ao preço de R$ 1,35 a cota. Não há porque pagar mais que isso no secundário e, portanto, o preço da cota na bolsa acaba ficando estável e a rentabilidade se limita à distribuição de renda. Esse é um setor que depende muito do ciclo macroeconômico. "Não vejo nada que mostre que a economia brasileira está saturada", diz Pedro Junqueira, do sócio da Uqbar Educação & Informação Financeira. O imóvel, por definição, se aprecia quando a economia cresce. Vale lembrar que o país ainda passa por crescimento demográfica e de renda, o que impulsiona a demanda por imóveis.