A NOVA MIGRAÇÃO DE SÃO PAULO
29.04.2011
| Veja para onde estão indo os investimentos e as oportunidades quando o assunto são os imóveis comerciais e as perspectivas para a prestação de serviços em Facilities | ||||||||||
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Por Juliana de Andrade O ano de 2010 foi marcado pelo aquecimento do mercado imobiliário, impulsionado principalmente pelo aumento de investimentos, oferta de crédito e incentivos fiscais. Para o ano de 2011 está prevista continuidade em tal crescimento, que se deu especialmente na região sudeste, com destaque especial para o estado de São Paulo, que detém os três setores da economia mais estruturados e diversificados e, portanto, mais representativos no desempenho geral. É o que mostram as pesquisas realizadas pelas principais consultorias imobiliárias do mercado. O crescimento das taxas de emprego e renda foi estimulado pelo aumento da segurança de investidores em virtude do aquecimento do mercado. Da mesma forma, esse aquecimento atingiu significativamente os setores de varejo e industrial, que, acompanhando o mercado nacional, também apresentaram forte crescimento por conta de incentivos fiscais adotados pelo governo no ano de 2009 com o intuito de proteger o país contra os efeitos da crise financeira mundial.
A expansão do mercado industrial garantiu ainda movimentos especulativos, uma vez que o aumento da produtividade incentiva a procura por serviços e suprimentos, como armazenamento e distribuição de produtos, afetando diretamente a procura por edifícios corporativos nestas regiões. Porém, com a escassez de espaços disponíveis na capital, os potenciais ocupantes desta nova demanda buscam os melhores acessos aos principais polos de consumo do País. Isso elevou a procura para regiões no entorno do Rodoanel, concentrando-se a um raio de 150 km da Capital, o que compreende a região metropolitana de Campinas, Guarulhos, Osasco, Barueri, ABCD e a própria cidade de São Paulo. Internet alavancando o mercado Um fator determinante para essa expansão é, sem dúvida, o aumento das vendas pela internet. Somente em 2010, o faturamento estimado das lojas de varejo virtuais foi de US$ 9 bilhões, montante seis vezes superior ao registrado em 2005 (conforme o e-Bit, eMarketer, iResearch e ComScore). No Brasil, o ritmo de expansão desse segmento é um dos maiores do mundo chegando à marca de 70% em relação à America Latina. Podemos arriscar que o resultado será um estímulo à maior procura por galpões logísticos e de armazenamento para distribuição. Segundo pesquisa feita pela Colliers International, as regiões no entorno da capital paulista compreendem cerca de 4,5 milhões de metros quadrados na área de galpões isolados, onde a vacância geral é de 1,2% com maior influência em Guarulhos com 2% e em Barueri 4%. “Só a cidade de Guarulhos é responsável por 60% do mercado em questão e deverá ganhar cerca de 100.000 metros quadrados em 2011, tudo isso graças à sua proximidade com as rodovias Ayrton Senna e Presidente Dutra. A pesquisa aponta ainda que os imóveis próximos ao Aeroporto Internacional de Guarulhos apresentam valores de 10% a 20% mais altos do que aqueles localizados em bairros mais distantes”, fala Ricardo Betancourt, presidente da Colliers International para a América Latina. O petróleo que chama o desenvolvimento Outro grande impulsionador do crescimento do mercado imobiliário paulista foi a descoberta do Pré-sal. São incontáveis as perspectivas de desenvolvimento na cidade de Santos, motivadas pela exploração das reservas do campo petrolífero Tupi – denominação da bacia localizada na baixada. Há projetos para o Porto de Santos que incluem novos terminais de acesso e aprofundamento do canal de navegação para permitir a operação dos navios; além disso, a cidade já está prestes a receber a nova sede da Petrobras.
A pesquisa elaborada pela Colliers International mostrou ainda que o Estado de São Paulo detém a maioria do inventário nacional, finalizando o ano de 2010 com 7,8% de taxa da vacância. E é por conta desse grande nicho de oportunidades que você poderá acompanhar nas próximas páginas um panorama sobre algumas das regiões que estão contribuindo para a descentralização da economia na capital paulista. Santos O complexo portuário de Santos, que movimenta mais de 60 milhões de toneladas de cargas por ano, além de contar com o parque industrial de Cubatão, também desempenha uma série de funções de relevância nacional como o turismo, o comércio exterior e o comércio em geral. Cotada como a 7ª cidade mais rica do estado, Santos está agora com um potencial de crescimento gigantesco por conta da exploração da porção do Pré-sal localizada na Bacia de Santos. Uma produção que está estimada em cerca de 5 a 8 bilhões de barris de petróleo e gás natural, segundo levantamento feito pelo Departamento de Pesquisa da Cushman & Wakefield. Além disso, a inauguração do trecho sul do Rodoanel facilitou o acesso às rodovias Imigrantes e Anchieta, permitindo que a cidade possa receber ainda mais investimentos. Trata-se de um cenário que incentiva a expansão imobiliária em todos os segmentos onde as obras de infraestrutura deverão contribuir para que essa tendência se concretize. A começar pelo mercado de edifícios comerciais, que deverá ser o mais atingido positivamente, pois empresas ligadas ao setor de óleo e gás certamente procurarão a região para instalar suas operações, alavancando demanda, investimentos e valorização. Os bairros de Vila Rica e Gonzaga são os mais valorizados até agora. Em apenas três anos o metro quadrado valorizou 50%, chegando a custar cerca de R$ 5.000. A Ponta da Praia é o bairro que, por enquanto, concentra o maior volume de obras em andamento. Sem contar as melhorias em infraestrutura, revitalização de prédios históricos e dezenas de novos empreendimentos imobiliários que estão transformando a cidade a cada dia. A expectativa é de que Santos receba um investimento que pode ultrapassar os 5 bilhões de reais até 2014. Foi com o intuito de fazer parte desta expansão que a Odebrecht Realizações Imobiliárias (O’R), em parceria com a Franz Comercial e Construtora, decidiu projetar seu primeiro empreendimento comercial na cidade. Localizado na Avenida Ana Costa, uma das principais vias que ligam a Orla ao Centro, o The Blue OfficeMall está inserido no conceito multiuso, integrando em seus mais de 6.000 metros quadrados, 481 salas comerciais e um shopping com 58 lojas. No total, serão 20 andares em uma única torre, que compreenderão unidades que variam entre 42 metros quadrados e 92 metros quadrados, e com opção de flexibilidade nas plantas para aplicação de mais um banheiro ou copa ou ainda junções que podem levar às salas até 1.580 metros quadrados. O mall será composto por três pavimentos, com 24 unidades no térreo, 18 no primeiro pavimento e outras 16 no segundo andar, onde ficará também a praça de alimentação. As unidades variam entre 10 metros quadrados e 161 metros quadrados, permitindo que o lojista personalize seu espaço de acordo com sua necessidade. Marcelo Arduim, diretor da O’R, destaca que “Santos reúne todas as condições necessárias para se consolidar como um dos polos empresariais mais pujantes do Estado. Até 2020 serão investidos cerca de R$ 45 bilhões na Região Metropolitana de Santos, o que deve trazer consequências diretas para a infraestrutura de comércio e serviços. Fazer parte do desenvolvimento, fortalecimento e revitalização das cidades é um dos principais compromissos da O’R, algo que sempre pautou nossa estratégia de negócios”. A capital Por concentrar a maior parte das oportunidades de mercado, a cidade de São Paulo vive hoje um problema crítico para o mercado imobiliário: a falta de espaço disponível. Apenas 228 mil dos 5,85 milhões de metros quadrados existentes em prédios comerciais na Capital estão disponíveis para locação. A taxa de vacância média, de 3,9%, é a menor já registrada na história do mercado, segundo a consultoria imobiliária CB Richard Ellis, com dados referentes ao último trimestre de 2010.
A região da Marginal Pinheiros é a que tem mais espaços disponíveis para locação, com 134 mil metros quadrados, grande parte devido aos novos lançamentos que ocorreram no trimestre passado, da ordem de 11.800 metros quadrados. Ainda assim, o mercado paulistano é um dos maiores responsáveis pela movimentação da economia no segmento imobiliário, chegando a ter o metro quadrado mais valorizado que em muitas (e importantes) cidades do mundo. E faltam espaços em boas localizações. É esse, sem dúvida, o motivo para tantos retrofits praticados pelas construtoras. Afinal, o processo é capaz de gerar rentabilidade para seus incorporadores, gestão mais eficiente para os facilities, ajudando ainda a resgatar o patrimônio arquitetônico da cidade. E as oportunidades não param de crescer. Regiões como o Centro Velho e a Avenida Paulista possuem 90% de edifícios não dotados de inteligência predial. Já para aqueles que dispõem de um bom terreno em endereço privilegiado (o que quer dizer em regiões com fácil acesso ao metrô, oferta de serviços e baixa chance de alagamentos), a oportunidade de retorno imediato e vendas esgotadas antes mesmo dos lançamentos é imensa. É o caso da incorporadora Kaslik, que após inúmeras negociações e uma permuta, conseguiu adquirir um dos últimos terrenos disponíveis na Avenida Brigadeiro Luiz Antônio, uma das regiões mais densas da cidade. A incorporadora está em fase de implantação do projeto batizado de Royal Office – Jardins, um empreendimento que se destaca primeiramente por estar extremamente bem localizado e também, é claro, por suas características estruturais que englobam em uma área de 1.366 metros quadrados 126 unidades que vão de 41 metros quadrados a 596,71 metros quadrados. De uso corporativo, o edifício será composto de uma torre com 13 pavimentos, sistemas de alta tecnologia como elevadores inteligentes e ar condicionado de última geração. O público-alvo: empresas de médio porte e profissionais liberais que buscam um endereço estratégico para instalar seus negócios. Campinas Constituída por dezenove municípios, a região metropolitana de Campinas vem ocupando uma importante posição econômica no Estado, por conta do Aeroporto de Viracopos (considerado o maior terminal de cargas do país), da proximidade com a Capital e principais rodovias. Com diversificado parque industrial, forte estrutura agrícola e agroindustrial e DNA estudantil, a Região Metropolitana de Campinas representa 7,83% do PIB paulista, destacando-se ainda por ter presença significativa nas atividades terciárias e no campo de pesquisas científicas e tecnológicas, além de ter sido considerada pelo PNUD (Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento) como a cidade com o melhor IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) entre as regiões metropolitanas do Brasil.
Um cenário positivo, mas que mostra que as empresas que quiserem garantir um pedaço perto de São Paulo precisam se antecipar, pois segundo o relatório o mercado entregou cinco vezes mais imóveis nos últimos cinco anos, mas mesmo assim os preços subiram e a vacância caiu. A Sociedade de Armazéns São Lourenço fez exatamente isso. Deu início à construção daquele que pode ser considerado o maior polo industrial para locação da região, o Parque Industrial São Lourenço II, que será erguido no Km 18 da Rodovia Anhanguera, em Nova Odessa. O parque possui uma área de 800 metros quadrados e terá capacidade para abrigar 100 empresas. Com o objetivo de atrair empresas dos setores de logística, transporte, metalurgia, plástico, química e armazenagem, estima-se que o projeto gere rendimentos da ordem de R$ 480 milhões. O diretor da sociedade, Lourenço Chohfi Filho, explica que um dos motivos para a instalação do empreendimento na região metropolitana de Campinas foi a proximidade do loteamento com a cidade de São Paulo; o eficiente sistema de transporte regional, que facilita a circulação de mercadorias; as cadeias produtivas implantadas; além da presença de mão de obra qualificada e importantes centros de pesquisa e tecnologia. Outro critério foi o tamanho do terreno juntamente com os incentivos da Prefeitura de Nova Odessa. “O empreendimento será um dos maiores polos industriais do país. Acelerará ainda mais o crescimento da região, gerando empregos e tributos para o desenvolvimento dos seus municípios”, diz. Barueri e região A expansão imobiliária é algo relativamente recente em Barueri, pois foi completamente impulsionada pela falta de espaços comerciais disponíveis na Capital. A região, especialmente o bairro de Alphaville, além de possuir preços de locação mais competitivos, tem um serviço público de qualidade e uma infraestrutura mais completa, sendo esse um dos maiores trunfos para atrair empresas para aquela região. O efeito disso foi o fenômeno da migração de profissionais que acabaram por adquirir suas casas na região, para assim estarem mais próximos do trabalho, fazendo crescer também o mercado de residenciais. O relatório da CB Richard Ellis apontou que, em 2010, Alphaville foi quem mais entregou novos espaços. O volume de 75.000 metros quadrados é equivalente a 66% do novo estoque gerado na Capital no mesmo período. Ainda há muito espaço a ser explorado na região e nas cidades vizinhas que fazem parte de um mesmo complexo. Na cidade de Santana do Parnaíba, a TRX Realty está levantando um galpão de logística em um terreno de 96 mil metros quadrados, em modelo “build to suit” para a empresa Iron Montain, com intermediação da Jones Lang LaSalle. O plano da empresa é oferecer sustentação ao crescimento da operação na região, portanto nesta primeira fase do projeto já está prevista a construção de um primeiro galpão de 8.000 metros quadrados, com 18 metros de pé-direito e piso de alta resistência, ampliando em 50% a capacidade de armazenamento na região. José Alves Neto, sócio da TRX Realty, diz que o empreendimento da Iron Mountain está em uma área estratégica, de grande valorização no longo prazo. “Escolhemos o município de Santana do Parnaíba por sua localização privilegiada próxima a região de Alphaville e da grande São Paulo, aliada ao fácil acesso pela Rodovia Castelo Branco, que certamente é uma das principais vias de escoamento da produção do Estado. A região tem absorvido nos últimos anos um número cada vez mais elevado de empresas importantes. Na minha visão, a questão tributária (a base de ISS é mais baixa) aliada à localização (próxima da cidade de São Paulo), infraestrutura adequada e fácil acesso tornam Santana do Parnaíba um destino atrativo para um universo grande de empresas. Isto faz com que o mercado imobiliário da região se valorize, obviamente”, pontua. Jundiaí Trata-se de uma das regiões mais prósperas do Estado, ocupando o oitavo lugar no PIB e muito conhecida por sua vasta produção agrícola. Sem lançar mão de sua produção agrícola, Jundiaí agora vem se tornando um polo para empresas de logística, além de já possuir um vastíssimo parque industrial com mais de quinhentas empresas. De olho nas boas oportunidades oferecidas pela cidade, a MRVLog, subsidiária de logística da MRV Engenharia, acaba de entregar o seu primeiro centro de logística de alto padrão na região. Trata-se de um condomínio de galpões logísticos, que tem 33.744 metros quadrados de área construída e é composto por galpões modulares que tem de 1.300 metros quadrados a 5.000 metros quadrados, com pé-direito de 12 metros e piso com resistência de 8 toneladas. Os espaços comuns possuem área de escritórios, restaurantes, vestiários, vagas para caminhões e guarita blindada. De acordo com a Colliers, que comercializa o projeto, o segundo semestre de 2010 apresentou boas oportunidades de investimento nas cidades próximas a São Paulo com vacância de 1,2%, um índice bem menor que a média nacional, que é de 7,9%. Grande ABC e Diadema O mercado imobiliário da região do ABCD (Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul e Diadema) vem crescendo desde que começaram as especulações de exploração do Pré-sal na bacia de Santos, isso por conta de sua proximidade com as Rodovias Imigrantes e Anchieta. Agora, com a inauguração do trecho sul do Rodoanel, a procura por novos imóveis e espaços na região está cada vez mais evidente. Um levantamento realizado pela ACIGABC (Associação dos Construtores, Imobiliárias e Administradoras do Grande ABC), em parceria com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), mostra que, neste período, foram lançadas 6.124 unidades na região. E a expectativa é de que o mercado continue no mesmo ritmo nos próximos anos. A MBigucci é uma das construtoras que enxergaram este potencial. Embora especializada no segmento residencial, ela decidiu investir em um novo segmento na região. Com um investimento de R$ 62 milhões, a construtora lança o MBigucci Business Park Diadema –um projeto preparado para receber parques de logística, com estrutura de alto padrão. Privilegiadamente localizado no bairro de Piraporinha, na região de Diadema, com vazão às principais estradas que levam ao litoral sul e ao rodoanel, o empreendimento está em um terreno de 36.929 metros quadrados e possuirá 26 galpões que terão de 884 metros quadrados a 995 metros quadrados, cada um com 12 metros de pé-direito e piso com capacidade para cinco toneladas. E de agora em diante? É por essas e muitas outras oportunidades que mostramos aqui que vale a pena olhar para o Estado de São Paulo. Assim como a valorização imobiliária, sobem também as perspectivas de negócios para o setor de construção civil, para a prestação de serviços de facilities e para os subnegócios gerados com o desenvolvimento da região. Sorocaba também está ganhando “espaço” A chegada de grandes indústrias, proximidade com a rodovia Raposo Tavares e a busca por mais qualidade de vida vêm aquecendo também o mercado imobiliário de Sorocaba, o que parece estar sendo fortemente motivado pelo segmento residencial, de acordo com alguns dados divulgados pelo Secovi. Nos últimos três anos, foram lançados 15 condomínios horizontais, entregues três shopping centers e existem outros três em fase de construção. Além disso, há rumores sobre a construção de uma linha férrea, por parte do governo federal, que ligará São Paulo ao Paraná e eventualmente deverá passar pela cidade, melhorando ainda mais a logística de transportes na região. |
