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O financiamento imobiliário para pessoas jurídicas começa a emitir sinais de acomodação. O movimento estaria associado ao fim do primeiro ciclo de produção das construtoras, em meio ao boom que vem sendo experimentado pelo crédito habitacional no país.

"As empresas estão, agora, focadas na entrega dos empreendimentos", explica José Roberto Machado Filho, diretor executivo do Santander. Embora ele ainda não note no banco um arrefecimento da demanda corporativa, as conversas com empresários e as próprias projeções de lançamentos das companhias listadas na bolsa de valores fazem com que ele tenha essa percepção.

No sistema financeiro, o ritmo de crescimento das concessões para pessoas jurídicas ainda é forte. Segundo Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC Brasil e vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), a expansão dos desembolsos só com recursos da poupança no ano, até agosto, é de 63% (cerca de R$ 20 bilhões). Mas a velocidade diminuiu em relação ao período de janeiro a julho, quando a alta verificada foi de 69%.

A participação da pessoa jurídica no bolo do sistema, hoje em torno de 50%, pode recuar para cerca de 40% ao longo de 2012. "Se considerarmos todas as unidades que serão entregues, a tendência é que a pessoa física tenha predominância, daqui para frente", afirma Barbosa. "Essa diminuição no ritmo de crescimento do crédito imobiliário para empresas, que seguramente vai vir, é importante para a longevidade do setor", acrescenta.

Depois de abrirem capital em bolsa entre 2006 e 2007, as construtoras investiram boa parte do dinheiro captado, primeiramente, na compra de terrenos. A segunda fase de investimentos, entre 2009 e 2010, contemplou os lançamentos. Chegou, portanto, a hora de vender e apurar lucro.

Seria natural que, ao mesmo tempo que o mercado imobiliário encerrasse esse primeiro ciclo de produção, já desse sequência a um segundo ciclo, buscando mais financiamentos para a compra de terrenos. O movimento vai, sim, ocorrer, porém de forma mais moderada, com as empresas sendo mais seletivas na escolha de futuros lançamentos.

Durante o primeiro ciclo de abundância do crédito imobiliário, várias empresas encontraram obstáculos que acabaram pressionando suas margens. "Dificuldades com mão de obra e para aprovação de projetos, além do aumento dos custos de construção, de maneira geral, retardaram a colocação de algumas unidades", enumera Claudio Borges, diretor da área de crédito imobiliário do Bradesco. O executivo não enxerga uma desaceleração da oferta de crédito para empresas, no momento, mas prevê que, entre 2012 e 2013, a demanda das pessoas físicas por financiamentos supere a das construtoras.

A desaceleração da pessoa jurídica está vinculada, justamente, à tendência de maior seletividade para os próximos lançamentos. "A expectativa dos investidores era que a reposição de caixa das empresas do setor imobiliário fosse mais rápida e as margens, maiores do que efetivamente estão sendo entregues no encerramento desse primeiro ciclo", afirma Barbosa, do HSBC. Ele acrescenta ainda o fato de muitas empresas terem se aventurado pelo mercado de baixa renda, no embalo do programa de governo "Minha Casa Minha Vida", quando na verdade não estavam preparadas para atuar nesse nicho. "São poucas as empresas que têm essa especialidade, menos ainda aquelas que são listadas em bolsas", diz Barbosa. "Não à toa, as ações de incorporadoras têm sido bastante penalizadas por investidores."

Líder em financiamento imobiliário, a Caixa Econômica Federal (CEF) vai na contramão de seus pares e estima que o banco terá um desempenho robusto no segmento de pessoas jurídicas nos próximos anos, embora reconheça as mudanças que estão em curso no setor imobiliário. "Faz sentido que haja uma desaceleração na pessoa jurídica, pois o empreendedor começa a concluir aquilo que está em andamento ou em fase de comercialização", diz Teotônio Rezende, diretor de habitação da Caixa.

Só que a performance do banco estatal está bastante atrelada à sua forte atuação no programa "Minha Casa Minha Vida". A revisão de normas do programa de governo para a faixa de clientes com renda mensal de um a três salários mínimos, que se arrastou até julho, acabou represando boa parte da demanda por crédito imobiliário na Caixa que vai desembocar no segundo semestre. Como 90% do déficit habitacional (equivalente a cerca de 5 milhões de casas) está nessa faixa, a perspectiva é que a demanda para esse nicho continue aquecida por pelo menos mais cinco anos.

Para se ter ideia, somente em agosto, foram contratados financiamentos para 70 mil unidades. Outros 90 mil estão em andamento. "Não sentimos também desaquecimento nas outras faixas do programa nem nos empreendimentos com valor acima de R$ 200 mil", acrescenta.

Até meados de setembro, as contratações totais de crédito imobiliário na Caixa somavam R$ 56 bilhões. A expectativa é fechar 2011 com algo entre R$ 85 bilhões e R$ 90 bilhões. "Historicamente, o segundo semestre é mais aquecido e com certeza atingiremos esse valor." Se confirmado, irá representar um crescimento entre 10% e 15% na comparação com 2010.