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Em toda relação contratual, especialmente nas quais há eventos futuros a serem praticados pelas partes contratantes, é fundamental que o instrumento que formalize essa relação seja, não apenas bem elaborado, mas também, e por que não dizer principalmente, muito bem compreendido pelas partes que o assinam.

No caso de venda e compra de imóvel em fase de construção, cujo pagamento se dará em prestações, as partes - vendedora e compradora -, assumem obrigações que deverão ser cumpridas no decorrer do tempo.

Por conta da parte vendedora (incorporador imobiliário), cabe a obrigação de levar adiante o empreendimento, fazendo com que o imóvel seja construído dentro do padrão de acabamento apresentado no memorial descritivo e entregue no prazo contratualmente ajustado, respeitando preço e forma de pagamento previstos no contrato.

Pelo comprador, cabe a obrigação de proceder ao pagamento do preço, no prazo e valor combinados.

Fontes de recursos para execução das obras

Para tratar dos efeitos decorrentes do atraso na entrega do imóvel ao comprador, cabe inicialmente demonstrar como usualmente o empreendedor imobiliário busca obter recursos para levar adiante, a obtenção do empreendimento.

Em decorrência do elevadíssimo custo de captação de recursos decorrente da alta taxa de juros praticada no Brasil, os empreendedores buscam reduzir a sua exposição financeira de modo a que possam limitar o volume de recursos financeiros próprios destinados à produção do empreendimento.

Assim, além dos recursos próprios, duas são as fontes principais:

(a). recursos advindos da comercialização das unidades;
(b). financiamento junto a instituições financeiras de crédito imobiliário.

Com relação aos financiamentos bancários, as instituições financeiras firmam o respectivo contrato prevendo um determinado cronograma físico-financeiro para que, realizada a medição periódica das obras pela instituição financeira, proceda à liberação dos respectivos recursos ao incorporador, respeitados, obviamente, as condições específicas de cada contrato.

Não sendo realizado o volume de obras previsto no mencionado cronograma físico-financeiro, o empreendedor não receberá da instituição o valor integral da respectiva prestação, e por vezes, chega a não receber nada com relação aos serviços executados, se não cumprido o mínimo previsto no cronograma.

Por conta disso, os empreendedores buscam, na maioria das vezes, adiantar-se no cronograma físico-financeiro, de modo a evitar arcar com os ônus acima citados, e que por muitas vezes, acabam por prejudicar muito além da medida, o retorno financeiro projetado para o empreendimento.

Financiamento

Como dissemos, na maioria das vezes, o empreendimento é levado a efeito pelo incorporador imobiliário com os recursos do financiamento obtido junto à instituição financeira (crédito imobiliário) e aqueles originários da comercialização das unidades.

A forma de parcelamento do preço mais utilizada é aquela na qual os compradores pagam o equivalente a 30% do preço do imóvel até a sua conclusão (fase da construção) e o saldo do preço (ou seja, 70%), será pago mediante repasse de financiamento que o comprador passa a assumir com a instituição financeira.

Ou seja, o valor equivalente a 70% do preço do imóvel será pago pela instituição financeira, que por sua vez, financiará o comprador final, que passa a ser devedor em face da instituição financeira.

Considerando que a instituição financeira somente faz o pagamento do mencionado saldo do preço após a conclusão das obras (e a devida formalização perante o cartório de registro de imóveis), significa dizer que para o empreendedor que, quanto antes concluir as obras, mais rápido receberá o saldo do preço do imóvel.

Não bastasse, há de se considerar que não concluindo as obras, o empreendedor arcará também, com o seu elevado custo fixo, como o gasto com segurança, guarda de materiais, manutenção de equipamentos, funcionários (que por vezes ficam temporariamente ociosos), etc.

Trâmites burocráticos

Por fim, vale também lembrar que, em várias situações, as obras estão efetivamente concluídas, habitáveis, no entanto, por questões burocráticas, não podem ser formalmente entregues aos compradores.

Não são raras as situações nas quais não se consegue obter certidões negativas do INSS por conta dos funcionários estarem em greve; ou ao proceder à averbação do Auto de Conclusão e registro da especificação de Condomínio, o Registro de Imóveis apresentar determinadas exigências que implicam em adiamento na conclusão formal do empreendimento.

Imagem

Preocupam-se também, os empreendedores, em manter um bom relacionamento com seus clientes de modo a que a sua imagem esteja atrelada à qualidade do produto e cumprimento do prazo ajustado.

Eram essas as observações que tinha a fazer em relação a atraso de obra, sob o ponto de vista do empreendedor imobiliário, deixando para próxima semana, as observações sobre atraso de obra, sob o ponto de vista do consumidor.

(A informação aqui prestada não tem o objetivo de responder a consultas jurídicas específicas que, por sua vez, deverão ser respondidas por profissional de confiança do interessado.)