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O monotemático perfil inicial dos fundos de investimentos imobiliários, lastreados exclusivamente em imóvel único e poucos locatários, já começa a perder espaço no mercado. Não que este modelo vá desaparecer - pelo contrário. Mas a diversificação e a criatividade começam a dar o tom em instrumentos e ativos. De um lado, cresce o número de FIIs com perfil misto ou genérico, cujo patrimônio é composto por imóveis, fundos, cotas e até ações de empresas do mercado imobiliário. De outro, embora segmentos tradicionais como lajes e edifícios comerciais ainda sejam predominantes, começam a ganhar espaço setores promissores como logística e indústria e despontam aqui e ali iniciativas focadas em mercados fora do eixo Rio-São Paulo. O campeão de rentabilidade dos doze meses anteriores a fevereiro foi o BB Progressivo, administrado pela Caixa Econômica Federal e cujos ativos são edifícios em Brasília e no Rio de Janeiro, alugados para o Banco do Brasil. Os reajustes nos contratos fizeram o índice chegar a 82% no período. "O mercado segue atrás de negócios lastreados em imóveis comerciais, prontos e já rendendo", observa o consultor Sergio Belleza Júnior, responsável pelo levantamento, baseado no acompanhamento de 40 fundos negociados na bolsa. Não por acaso, os dez campeões de rentabilidade do período incluem mais três fundos parecidos - o Torre Almirante (47,22%), na terceira posição, o Almirante Barroso (39,10%), na sexta, e o Torre Norte (30,74%), na décima. Apesar dos exemplos apontarem que o investidor busca repassar para o papel a mesma segurança tradicionalmente atrelada ao investimento em tijolos, o ranking também reflete as novas tendências para o segmento. Uma delas é a multiplicidade de ativos e locatários. O segundo lugar no mês, com 67%, foi ocupado pelo Hotel Maxinvest, voltado à compra, venda e administração de centenas de flats, um segmento imobiliário que no passado tirou o sono de muitos investidores por excesso de oferta e falta de gestão adequada. "A forma anterior de investimento em imóvel era mais tangível, mas menos profissional", compara o diretor da gestora Brazilian Mortgages, Vitor Bidetti. Kinea Renda Mobiliária (quarto lugar, com 41,56%) e BC Fund (quinto, com 39,91%) são outros exemplos de diversificação de portfólio com gestão ativa. O primeiro tem de edifícios comerciais a balcões logísticos e o segundo, frações variadas de prédios elegantes. Já os fundos da Credit Suisse Hedging-Griffo Real Estate (sétimo, 39,10%), Logística (33,82%) e Brasil Shopping (nono, 32,02%) indicam a tendência de segmentação especializada - embora genéricos, o primeiro é focado em imóveis sob medida, o segundo em operações logísticas e industriais e o terceiro em shoppings diversos, dois deles no interior de São Paulo. "Alguns fundos ancorados em um único inquilino tiveram problemas no ano passado", observa André Freitas, sócio diretor da CSHG. Um deles foi o Memorial. Primeiro fundo lançado no país, sofreu o impacto da saída da Atento, locatária de boa parte do edifício, mas já tinha recuperado sua rentabilidade em fevereiro, com 28% no acumulado de doze meses. Os fundos Nossa Senhora de Lourdes e Hospital da Criança também tiveram problemas judiciais com a gestora Brazilian Mortgages envolvendo redução do valor do aluguel e ações de despejo. Refletindo as tendências do mercado, a CSHG aposta suas fichas em shopping centers e logística. O primeiro já pode ser considerado um tipo de ativo tradicional no negócio, respondendo por 13,9% de participação no mercado. Mas sua rentabilidade acumulada em doze meses ficou em apenas 0,73%, graças a resultados desfavoráveis de fundos como o Largo 13 (-37,30%), Floripa Shopping (-15,60%) e West Plaza (-5,19%). Até mesmo o queridinho do mercado por muito tempo, o Shopping Pátio Higienópolis, ficou com apenas 15,30% no período - embora ainda acumule 132,20% em três anos e sua cota tenha subido de valor de 450 para R$ 600 em dois meses, como observa José Diniz, diretor da Rio Bravo, gestora do fundo. "Hoje há fundos para todas as classes de ativos", diz Frederico Paglia, associado da RB Capital. No ano passado, a gestora lançou o fundo Shopping Sulacap com 40% do ativo adquirido da General Shopping. O mesmo modelo está sendo seguido pela BR Malls para estrear no mercado com a venda de 40% do Shopping Jardim Sul para fundo gerido pela Brazilian Mortgage. E deve vir mais por aí, já que a taxa de juros em baixa mantém o estímulo ao consumo e os fundos se tornaram atraentes como veículo de saída para incorporadores. Uma das tendências é o interesse voltado a regiões de alto potencial e baixa penetração. A investidora HSI segue essa linha. Segundo seu sócio Máximo Pinheiro Lima, tem US$ 650 milhões em caixa e foco em shopping centers Brasil afora. "Em três ou quatro anos vamos buscar alternativas de saída", diz ele.