Secovi esclarece dúvidas sobre o Plano Diretor em reportagem do jornal O Estado de S. Paulo. Entenda as novas diretrizes.

Empresas planejam 'reinvenção' do produto

Plano Diretor ainda gera dúvidas, e Secovi finaliza estudo sobre as novas diretrizes

Heraldo Vaz
Especial para o Estado

Mesmo depois de nove meses, o Plano Diretor da capital tem problemas com a interpretação de seus mecanismos. Conceitualmente, as diretrizes para desenvolvimento da cidade nos próximos 15 anos recebe elogios. Mas as restrições das novas regras são alvo de críticas.
O presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, fala em reinvenção do mercado com o novo modelo de ocupação urbana. Para ele, o adensamento ao longo dos eixos de transporte tornou mais caro o potencial de construção. "Vai aumentar o custo de produção", diz, citando também as regras para apartamentos menores com, no máximo, uma vaga de garagem.

O Plano Diretor restringiu o potencial construtivo e aumentou a outorga onerosa - que permite construção de área acima do coeficiente básico até o limite máximo de cada zona. As empresas podem construir duas vezes o tamanho do terreno dentro dos bairros e quatro vezes junto aos corredores de ônibus e estações de metrô. Também incentiva erguer prédio três em um, com moradia, escritórios e estabelecimentos comerciais.

Não haverá mais essa estrutura com muros e portaria na frente, afirma Bernardes. Existirá área de fruição pública, com acesso ao comércio, e um espaço para segurança na entrada residencial, separado dos estabelecimentos na mesma torre. "Isso delineia um novo produto imobiliário", diz, enfatizando que o custo para atender a essas condições precisa ter preço final que caiba no bolso do cliente. "Essa é a equação quando falo de reinvenção", explica.

Em vigor desde agosto passado, o plano tem problemas para ser implementado, diz Bernardes, informando que vai sair um decreto regulamentador para esclarecer dúvidas na aplicação das regras. "Com isso, talvez, comece a haver projetos encaminhados para aprovação." Segundo ele, há estoque de projetos já aprovados com base na legislação anterior. "As empresas estão segurando os lançamentos em função da situação econômica do País e porque houve arrefecimento nas vendas do setor."

O aumento da outorga pressiona o preço do terreno, "um dos insumos mais caros do empreendimento", avalia Bernardes. Para contrabalançar, há incentivos, que podem reduzir esse valor, como alargar a calçada, áreas de fruição e comércio no térreo, a chamada fachada ativa.

O presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (Asbea), Eduardo Nardelli, elogia a substituição do edifício monofuncional pelo multiuso, com residência, comércio e serviços. Do ponto de vista conceitual, segundo ele, o plano é bem contemporâneo.

"Contempla fachadas ativas, o que inverte a possibilidade de ter condomínio com tanto muro", afirma. "Tem a cota de solidariedade, que oferece parte do terreno à cidade, para usufruto do cidadão." Pode ser um jardim ou lugar para as pessoas ficarem. "Converte um espaço privado para uso público", diz, explicando, que a área continua fazendo parte da propriedade, mas é aberta ao público. "É positivo." Para ele, ponto negativo do plano é o fato de ser excessivamente detalhado, com muitas regras.

"É surreal tamanha restrição desse Plano Diretor", critica o diretor da Realton, Rogerio Santos. Os incorporadores, segundo ele, vão descobrir caminhos dentro da lei para criar mais vagas de garagem." O imóvel vai ficar mais caro", prevê. "Empreendimentos aprovados com a lei anterior serão mais valorizados em relação aos novos."

Desconto na outorga para construções sustentáveis

Obras sustentáveis poderão ter desconto na outorga onerosa, afirma o diretor do Green BuildingCouncil (GBC) Brasil, Felipe Faria, referindo-se ao instrumento que permite construir acima do coeficiente básico fixado para ocupação do terreno. Ele diz que as negociações com a Prefeitura começarem em dezembro. "Em paralelo, há a discussão de um projeto de lei tratando de incentivos fiscais para edificações verdes."

O GBC certificou 82 edificações com selo Leed (Leadreshipinenergy and environmental design) e recebeuu 135 pedidos de registro. Essa chancela é um sistema internacional adotado em 150 países. Nós últimos sete anos, o Brasil somou 944 empreendimentos registrados e 216 certificados. Prédios comerciais são predominantes, com 40% em ambos os casos: 370 e 88, respectivamente.

Eficiência energética e uso racional de água são pilares de obras sustentáveis. Faria estima economia de 30% em energia e até 40% da conta de água.

Na questão da outorga, a expectativa é de que haja diferenciais para prédios verdes. O texto da nova lei de zoneamento, que será encaminhado à Câmara, já tem proposta de incenticos para projetos com certificação ambiental, diz ele.

De acordo com Faria, deve ser criada uma cota ambiental, com práticas relacionadas à maior permeabilidade do solo e aumento da cobertura vegetal. "Para maximiar a ocupação do terreno, a empresa que respeitar a cota ambiental poderá ter desconto na outorga", explica.