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STF decide nos próximos dias se reapreciará, em repercussão geral, a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em locação comercial

A penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial está prevista para ser reapreciada ainda esta semana pelo Supremo Tribunal Federal (STF). Há decisões nas duas turmas do STF que divergem do entendimento apresentado em julgamento de repercussão geral em 2010. Recentemente, no julgamento do Recurso Extraordinário nº 605.709, de relatoria da ministra Rosa Weber, a Primeira Turma do Supremo considerou inconstitucional a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação comercial.

“Interessante observar que a própria Primeira Turma do Supremo afirmou que o julgamento do RE 605.709 foi pontual e isolado, já tendo proferidos outros julgados posteriormente em sentido diverso, isto é, reconhecendo a constitucionalidade da penhora”, diz a advogada Moira Toledo, diretora do Secovi-SP.

Contudo, nesse meio tempo, inspirada pelo julgado, a Segunda Turma tem feito o movimento contrário. “O instituto da repercussão geral tem exatamente o objetivo de extirpar essas dissonâncias, e se já foi utilizado em 2010 (recentemente) para o tema, deveria ser observado e seguido o seu resultado, e não contrariado ou reapreciado”, enfatiza.

Além disso, se esse novo entendimento vingar, será mais difícil a utilização deste tipo de fiança no mercado imobiliário. Serão afetados, principalmente, os pequenos e médios comércios e empresas que, pelo valor do aluguel e das condições financeiras dos locatários, precisam de fiador, conforme atesta Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

“O comércio de rua, por exemplo, que já está sendo tão prejudicado pela pandemia, pode ter dificuldade de arrumar uma outra garantia”, diz Sartori. “E, ainda, vai encarecer outras formas de garantias, como seguro-fiança e caução”, alerta.

Já o presidente do Secovi-SP, Basilio Jafet, reforça a função social e econômica da locação comercial. E chama a atenção para a insegurança jurídica que a decisão do STF pode trazer ao mercado de locação, uma vez que os contratos foram firmados levando em consideração o que diz a lei.

“A fiança na locação comercial é utilizada pela maioria dos pequenos empreendedores. Em geral, estes fiadores são os sócios da pessoa jurídica afiançada, viabilizando assim que o capital financeiro seja totalmente investido no seu próprio negócio, e não em garantias locatícias custosas. Em poucas palavras: a fiança nessas locações comerciais viabiliza o próprio negócio, bem como a geração de empregos”, afirma Jafet.

O Brasil tem aproximadamente 685 milhões de metros quadrados construídos de imóveis não residenciais, tais como shopping centers, edifícios de escritórios, imóveis de uso logístico e industrial, galpões isolados, pequeno e médio comércios, entre outros. Destes, 51% estão alugados, totalizando aproximadamente R$ 17,5 bilhões/mês. São 20 mil contratos, sendo 78% deles garantidos por fiadores.

Já as locações de grandes empreendimentos, em regra, utilizam outras modalidades de garantia, informa Sartori. Ele lembra, ainda, que o fiador também é garantia mais frequente entre os inquilinos na locação residencial, respondendo por 45% dos contratos celebrados em janeiro de 2021, na cidade de São Paulo, segundo a Pesquisa de Locação do Secovi-SP. O depósito caução de três meses de aluguel foi a segunda modalidade mais usada – cerca de 39,5% escolheram essa forma de garantia. O seguro-fiança foi o tipo de garantia pedido por 15,5% dos proprietários.