Reportagem do jornal O Estado de S. Paulo comenta o aumento dos lançamentos nas cidades médias. Entenda mais na íntegra, abaixo.

Lançamentos crescem nas cidades médias

Lucas Sampaio
Loteamento e condomínio fechado migram para o entorno de municípios maiores.
 
Cidades de porte médio do interior de São Paulo, como Piracicaba, Indaiatuba e Taubaté, são a aposta das empresas de loteamentos e condomínios fechados para escapar da desaceleração da economia brasileira.

Com terrenos cada vez mais caros nas grandes cidades da região da macro metrópole paulista - que abrange uma área que vai de Campinas a Santos e de Sorocaba a São José dos Campos -, as melhores oportunidades estão migrando para as cidades do entorno.
 
"Em Campinas, Sorocaba e São José dos Campos, os principais municípios, as possibilidades são pequenas. Está acontecendo uma migração para cidades médias, onde há muitos lançamentos", afirma o vice-presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Flavio Amary, que também vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi) de São Paulo.
 
Segundo ele, há uma tendência de saída desses empreendimentos das cidades maiores para as menores, pelo custo da terra e a dificuldade na aprovação de projetos. "Isso é muito ruim, porque as pessoas não estão mudando de cidade", diz. "Elas compram em Salto de Pirapora, mas têm de ir todo dia para Sorocaba para estudar e trabalhar."
 
Com 1,1milhão de habitantes, Campinas teve 2.657 lotes aprovados em 14 projetos nos últimos dois anos, segundo o Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Grapohab). Embora tenham uma população bem menor, Indaiatuba (com 226 mil) e Piracicaba (388 mil) atraíram quase o triplo de lotes: 6.939 e 6.352, respectivamente. Piracicaba foi a quarta do ranking estadual em número de projetos de loteamentos protocolados em 2014 - atrás de São José do Rio Preto, Franca e Ribeirão Preto, cidades mais distantes da capital.
 
Até Itatiba (com 112mil habitantes) e Hortolândia (212 mil) têm números de lotes próximos aos da vizinha Campinas: 2.149 e 2.356, respectivamente.
 
Outra estratégia adotada pelas empresas é adotar maior seletividade. "Em função da deterioração da economia, optamos por uma postura mais conservadora nos próximos lançamentos. Estamos rigorosos na medição da demanda", diz o presidente da Cipas a Urbanismo, Pedro Lodovici, que, neste trimestre, lançará a segunda fase do Villa Bella Vista, em Piracicaba. "Privilegiamos a rentabilidade das operações, mesmo que tenhamos de lançar menos."
 
O presidente da Alphaville Urbanismo, Marcelo Willer, afirma que o problema não é a demanda, mas a oferta, apontando a dificuldade em conseguir terrenos. "O grande gargalo é ter produto na prateleira", diz o executivo da Alphaville, que em março vendeu 95% do futuro empreendimento em Jundiaí. "Temos mais demanda que produtos na prateleira."
 
A Alphaville tem um grande projeto, de sete fases, para ser lançado em Taubaté, cidade de 299 mil habitantes no Vale do Paraíba. Lá, nos últimos dois anos teve mais lotes e projetos do que em São José dos Campos, que tem 681 mil habitantes (3.546 lotes em sete projetos contra3.454emcinco).Até a pequena Caçapava (90 mil), que fica entre as duas maiores cidades do Vale, têm números mais expressivos que suas vizinhas: 3.582 lotes em 2013 e 2014.
 
Gargalo - Apesar de ter aumentado 8% o número de projetos protocolados no Grapohab entre 2013 e 2014 - de 775 para 840 -, o número de análises caiu 7%, passando de 1.866 para 1.731, o que evidencia um gargalo no setor. Para piorar, diminuiu também o número de projetos aprovados, que caiu 8% (de 556 para 514).Ecresceu18%odeindeferidos: de 158 para 187.
 
A oferta restrita e a demora no licenciamento (mínimo de dois anos) são apontados como principais fatores para o setor não sentir o mesmo impacto das construtoras e incorporadoras que atuam nas grandes cidades das regiões metropolitanas.
 
"É característica peculiar desse mercado o seu longo ciclo de produção", afirma Caio Portugal, presidente da Aelo e vice presidente de Desenvolvimento Urbano do Secovi paulista. "Para aprovar um loteamento demora mais de 24 meses entre licenças ambientais, aprovações municipais e registro de imóveis", diz. "Portanto, sofre menor influência da volatilidade dos dados macroeconômicos." A dificuldade no licenciamento ambiental, segundo Portugal, explicam as poucas opções no Litoral Norte e Baixada Santista. "No litoral o desenvolvimento de loteamentos tem tido bom desempenho quando é possível o seu licenciamento, porque as glebas disponíveis são raras e envolvem grande complexidade no licenciamento."
 
Para ele, um dos maiores obstáculos para o setor é o marco regulatório que envolve a atividade privada de loteamentos, considerado complexo." A aprovação legal é uma via-crúcis, com interferência dos órgãos da Prefeitura e do Estado", diz. Outro é a inexistência de linhas de financiamento do crédito imobiliário para a produção e comercialização dos lotes.
 
"Por mais paradoxal que possa parecer, os recursos do FGTS e do SBPE não podem financiar a produção de terra urbanizada", afirma, referindo-se ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo. "No caso da comercialização, o consumidor não pode usar o FGTS para amortizar a compra do lote."