É PRECISO DE MUITO DINHEIRO PARA APLICAR EM FUNDO IMOBILIÁRIO?
Gostaria de aplicar em um fundo imobiliário, mas tenho algumas dúvidas. Como funciona um fundo de investimento imobiliário? Qual é a forma de captação? Os valores que preciso aplicar são muito altos? Como é constituído? Quem pode investir? Como é a liquidez?
Cíntia Pureza, CFP:
Sua pergunta é muito oportuna, pois vivemos um "boom" imobiliário com o crescente número de construções de shoppings, condomínios residenciais e comerciais, hotéis, ampliações de hospitais, de unidades fabris, entre outros imóveis ao longo de todo o país.
Todo esse movimento é originário de taxas de juros mais baixas do que o habitual padrão brasileiro, acesso mais facilitado ao crédito imobiliário, déficit habitacional, déficit de imóveis comerciais, aumento da renda das famílias e uma perspectiva de manutenção do crescimento econômico brasileiro - o que, teoricamente, daria sustentação a esse mercado.
Um fundo de investimento imobiliário (FII) possibilita ao investidor ingressar nesse mercado com valores mais acessíveis, com a pulverização dos ativos imobiliários e a possibilidade de retornos acima dos investimentos tradicionais; mas, sem dúvida, com mais riscos também e muitas novidades comparativamente aos nossos conhecidos fundos de renda fixa e ações.
O FII, segundo definição da cartilha do Investidor da CVM, a qual recomendo fortemente a leitura, trata-se de comunhão de recursos, captados por meio de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. É constituído sob forma de condomínio fechado, onde o resgate de cotas não é permitido. O prazo de duração é indeterminado e deverá constar no regulamento do fundo. O gestor do fundo deve distribuir aos cotistas 95% dos lucros auferidos, em forma de dividendos a cada 6 meses.
Os FIIs foram regulamentados pela lei 8668/93 e a Instrução CVM 205/94, mas foi com a Instrução CVM 472/2008 que o interesse do mercado aumentou. A instrução vigente permite ao FII adquirir, além de bens imóveis (prontos ou em construção), diversos outros ativos, como CRI, debêntures, quotas de SPEs, ações de empresas listadas. Há também a possibilidade de adquirir quotas de outros fundos (FII, FIP, FIDC e fundo de ações), contanto que esses títulos, ativos e quotas invistam exclusivamente no mercado imobiliário.
Segundo dados da CVM, até começo de outubro de 2010 havia mais de 100 fundos imobiliários com patrimônio aproximado de R$ 7,7 bilhões.
Ao investir em um FII, você deve tomar alguns cuidados muito importantes, uma vez que se trata de fundo fechado e sem resgate de cotas, portanto com liquidez restrita e várias particularidades pertinentes a um investimento e mercado ainda jovens no Brasil.
Os resgates são realizados com transferência das cotas em transações privadas, no mercado de balcão ou bolsa de valores. Portanto, é um investimento de longo prazo. Os valores mínimos de investimentos são especificados no regulamento de cada fundo e variam bastante. Há fundos com valores mínimos de aplicação de R$ 5 mil, o que os torna bem acessíveis.
A questão do imposto de renda para um investidor pessoa física conta com particularidade interessante, já que há isenção do IR, respeitadas algumas condições do fundo, como negociação em bolsa de valores ou mercado balcão, número mínimo de 50 cotistas que individualmente possuam menos de 10% das cotas emitidas.
Esse benefício fiscal tem chamado muito a atenção dos investidores iniciantes, que acabam não fazendo a análise necessária sobre onde seu dinheiro será aplicado, ou seja, em quais ativos o fundo deseja investir, quem é o administrador, prazo de duração, a taxa de administração e demais despesas e metas de gestão.
Assim como nas propagandas de medicamentos, onde lemos permanentemente a mensagem "em caso de dúvida consulte seu médico", em caso de dúvida sobre investimentos em fundos imobiliários, não deixe de consultar a bula, quero dizer o regulamento/prospecto - e um especialista, claro!
Cíntia Pureza é Planejadora Financeira Pessoal e possui a Certificação CFP (Certified Financial Planner) concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF)
E-mail: cintia.pureza@gmail.com
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