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Não bastasse o cenário macroeconômico incerto, as incorporadoras imobiliárias divulgaram resultados trimestrais abaixo da expectativa do mercado, levando as ações do setor a registrar quedas de quase 7% na sexta-feira, enquanto o Ibovespa fechou com leva alta de 0,24%.

A esperada recuperação das margens não se materializou até junho para Gafisa e Cyrela e a geração positiva de caixa ainda parece distante para a Rossi.

A receita líquida das três foi maior no segundo trimestre, na comparação com igual período de 2010, com o crescimento variando entre 13% e 15%. Mas pela primeira vez, o lucro líquido mostrou queda generalizada, embora em ritmo distinto. Ele foi 74% menor no caso da Gafisa, teve baixa de 43% para a Cyrela e de 19% para a Rossi.

Em termos de fundamentos, os analistas continuam otimistas com o setor imobiliário. Mas neste momento o investidor está mais preocupado com a rentabilidade e a geração de caixa das empresas.

Os estouros de orçamento de obras, que começaram a mostrar seus efeitos nos números das empresas em 2010, ainda pesaram nos balanços de Cyrela e Gafisa, que tiveram margem líquida de 6,9% e 2,4%, respectivamente.
As empresas se esforçam para sinalizar, e de certa forma tentar reverter o mau humor do mercado, que as baixas rentabilidades vêm dos projetos antigos, que são reconhecidos com atraso no balanço, e que no fim deste ano e em 2012 os resultados vão melhorar.

Mas a Gafisa adicionou ainda mais incerteza sobre esse discurso ao ter rebaixado a projeção de margem de lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda) para o segundo semestre, depois de tê-la anunciado no fim de março.

Se antes achava que a margem Ebitda de julho a dezembro ficaria entre 20% e 24%, a Gafisa agora diz que ela ficará entre 18% e 22%. A faixa fica bem acima do índice de 14% do primeiro semestre.

Outra meta da companhia, de que terá geração de caixa entre julho e dezembro, também causa dúvidas. "Não é impossível, mas tem que dar tudo muito certo", afirma Leonardo Zambolin, analista da Goldman Sachs.

Da parte da Rossi, que teve margem Ebitda de 21% no segundo trimestre, em linha com a projeção divulgada ao mercado, o que desagradou foi a "queima de caixa" de R$ 198 milhões de abril e junho, enquanto as rivais mostraram melhora nessa conta.

Segundo a companhia, isso se deveu a gastos de R$ 100 milhões relacionados com a compra da Norcon e também ao desembolso de R$ 10 milhões com uma campanha em comemoração pelos 30 anos da companhia.

Além disso, a Rossi está em uma fase de crescimento mais acelerada que a média do setor, o que exige mais desembolso.

Sobre o impacto da turbulência dos mercados sobre as vendas de imóveis, a Cyrela diz que "a ponta compradora" ainda está forte. "Claro que estamos atentos ao cenário macroeconômico, mas por enquanto não vemos nada que possa bloquear, diminuir ou frear nosso plano de crescimento de 2011 e 2012", diz Ubirajara Freitas, diretor da Cyrela.

Para Guilherme Vilazante, analista do Barclays, o que acontece agora é muito parecido com a turbulência de 2008: preços depreciados e ações negociadas abaixo do valor de liquidação. "Mas o risco agora é muito menor", afirma. "É importante lembrar que entre 2007 e 2008, as companhias lançaram mais do que na sua história inteira. Agora vivem um processo de depuração, que é absolutamente normal pelo volume", diz.

Alexandre Dinkelman, diretor de RI da Brookfield - empresa que diminuiu a projeção de crescimento - também vê diferença em relação a 2008. "A confiança da população no emprego continua em alta, o ambiente de liquidez é melhor e há muita disposição dos bancos em financiar tanto as construtoras quanto os mutuários", diz. "Existe uma forte discrepância entre o que acontece nas bolsas e o mundo real do setor", afirma