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O ano de 2010 vai ficar na história, indiscutivelmente, como um dos melhores - senão o melhor ano - da construção civil. Apenas as empresas abertas lançaram R$ 40,2 bilhões e venderam R$ 37,4 bilhões. E 2011 não deve repetir o feito. Embora os indicadores mostrem recuperação das vendas e dos lançamentos do mercado imobiliário em abril e maio, os números ainda estão aquém de 2010.
Levantamento mensal do Secovi-SP - obtido com exclusividade pelo Valor - mostra que, no acumulado de janeiro a maio, foram vendidas 19.252 unidades na Região Metropolitana de São Paulo, queda de 32,9% sobre as 28.574 unidades do mesmo período de 2010. Na cidade de São Paulo, a queda foi de 34,3%, com 8.964 unidades vendidas. "No primeiro trimestre, a queda foi de 50% em relação ao ano passado. Essa diferença está diminuindo gradativamente e acreditamos que possa ser melhor durante o ano", disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP.
Somente no mês de maio, as vendas na região metropolitana caíram 5,1% (4.427 unidades, contra 4.663 unidades em abril). Já na capital, as vendas subiram 2,6%, de 2319 em abril para 2.380 em maio. Em contrapartida, os lançamentos cresceram substancialmente tanto na capital, quanto na região metropolitana, o que indica mais otimismo por parte dos incorporadores e construtores. "O comprador voltou e a confiança do incorporador também", disse Petrucci.
Segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), houve crescimento de 72,1% dos lançamentos na capital em maio (de 2.129 para 3.663) e de 53,8% na região metropolitana de São Paulo (de 3.817 para 5.869 unidades). As prévias das grandes empresas de capital aberto, como PDG e Cyrela, apontam na mesma direção, e o discurso denota otimismo com o mercado.
Apesar do cenário mais positivo do que em relação ao início do ano, a realidade do mercado imobiliário hoje é diferente do ano passado. A velocidade de vendas média (medida pela relação das vendas sobre a oferta) está em 12,5% este ano na cidade de São Paulo. Foi de 20,5% em 2010. Na região metropolitana, a média dos primeiros cinco meses do ano caiu de 19,1% no ano passado para 13% em 2011. "O ano de 2010 foi fora da curva, a média histórica de velocidade de vendas oscila entre 8% e 9%", disse o economista-chefe do Secovi. Petrucci avalia como adequado um nível de vendas sobre oferta entre 12% e 15%. "Aquela história de vender tudo em um fim de semana é pontual."
Com o aumento do preço do metro quadrado - estima-se cerca de 25% em 2010 em São Paulo -, os apartamentos de dois dormitórios voltaram a ser destaque, já que os imóveis de quatro dormitórios, que foram coqueluche do mercado em 2008, ficaram caros demais. De acordo com o Secovi, os apartamentos de dois dormitórios representaram 45,6% do total comercializado em São Paulo e 50,6% da região metropolitana. Na cidade de São Paulo, em maio, houve aumento de 32,8% nas vendas de dois dormitórios. E a aposta continua, porque os dois dormitórios representaram 49,9% dos lançamentos na capital.
Embora a pesquisa não meça preços - e não haja um índice oficial -, Celso Petrucci avalia que os valores cobrados devem, no máximo, acompanhar a inflação este ano, mas sem retração. "O período de grande elevação dos preços foi entre o segundo semestre de 2009 até dezembro de 2010", afirmou. "Na nossa avaliação, os preços de imóveis crescerão muito mais moderadamente". A maioria dos incorporadores diz que o comprador não aceita mais desaforo e há pouco espaço para se testar novos limites.