2010, O ANO DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O ano de 2010 chegou ao fim como o melhor da história para o segmento de fundos imobiliários, aponta levantamento com base em dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). No período, as ofertas registradas e com dispensa de registro atingiram cerca de R$ 9,8 bilhões. O volume representa expansão de 185% em relação aos R$ 3,44 bilhões de 2009, que já tinha sido um período excepcional para o setor. Para 2011, a expectativa segue positiva, com R$ 2,8 bilhões em ofertas no forno e uma economia ainda aquecida.
"No ano passado, o grande destaque do setor foi o volume de ofertas", afirma Sérgio Belleza Filho, sócio da consultoria Fundo Imobiliário. E isso só foi possível graças à estreia de participantes de peso no mercado. Entre eles, destaque para grandes bancos do varejo como Bradesco, Banco do Brasile Itaú, instituições de nicho como Votorantim, BTG Pactuale Fator, os estrangeiros Citibanke Morgan Stanley, além de assets independentes.
O grande protagonista desse boom de ofertas foi sem dúvida o BTG Pactual, que chegou com R$ 5 bilhões em fundos para todos os gostos, das tradicionais carteiras de renda às de desenvolvimento imobiliário, passando por recebíveis. A grande maioria dos fundos já recebeu o aval da CVM e está em fase de captação. Contudo, o sucesso das operações - dado o grande volume a ser captado - só será conhecido ao longo do primeiro semestre deste ano.
Em 2010, o setor já experimentou alguns tropeços. O primeiro deles envolveu a oferta do TRX Realty Logística Renda I, liderada pelo Morgan Stanley. A expectativa inicial era levantar R$ 200 milhões, mas a oferta acabou atraindo pouco mais de R$ 89 milhões. A carteira, com foco na exploração de armazéns logísticos, tem rentabilidade-alvo de 9,5% ao ano sobre o valor da cota, corrigido anualmente pela inflação.
Já a oferta do fundo Bracor Renda I, liderada pelo BTG Pactual, acabou sendo cancelada. A operação, para sair do papel, tinha de ser colocada integralmente, ou seja, era preciso captar R$ 262 milhões. No mercado, a especulação era de que, na coleta de intenções, esse volume não foi atingido, levando ao cancelamento. Os recursos seriam destinados à aquisição de sete sociedades de propósito específico (SPEs), proprietárias de imóveis alugados para companhias como Atento, IBM, TNL Contax, entre outras.
Apesar do portfólio de qualidade, o investidor não teria ficado satisfeito com a rentabilidade-alvo da carteira, de 8,90% sobre o preço das cotas, corrigido anualmente pelo IGP-M. Além disso, o regulamento do fundo previa o pagamento de valor adicional ao vendedor das SPEs ao fundo, no caso a Bracor, na hipótese de alienação de qualquer imóvel com lucro, conforme contrato de compra e venda.
Com a forte valorização dos preços de imóveis, fica a pergunta se os empreendimentos que estão sendo comprados pelos fundos não estariam caros. E se isso não seria a resposta para a rentabilidade pouco atraente aos olhos do investidor de algumas ofertas. Quanto mais alto o valor do imóvel e, consequentemente, da cota, menor o percentual de rendimento a ser distribuído a título de receita de aluguel. Na visão de Belleza, da Fundo Imobiliário, é desejável que o aluguel seja equivalente a pelo menos 0,75% do valor do imóvel.
Os especialistas acreditam que o apetite para fundos imobiliários segue firme, contudo o investidor estaria mais seletivo. "Depois de um boom, o mercado naturalmente tende a ser mais seletivo", afirma o diretor da Brazilian Capital, Rossano Nonino. Um caso recente que mostra que a demanda continua forte foi a oferta secundária do fundo Brazilian Capital Real Estate Fund I , diga-se de passagem, a maior do ano com a participação do varejo. A operação atraiu 1.342 investidores pessoas físicas, que levaram 47,32% dos R$ 367 milhões vendidos em leilão realizado na bolsa no dia 16 de dezembro.
Segundo um executivo do setor que pediu para não ser citado em função do período de silêncio para participantes de ofertas públicas, o investidor deve ficar atento à experiência das instituições envolvidas na oferta, do administrador ao gestor imobiliário, à estrutura da operação e à política de investimentos. "A aplicação em fundo imobiliário é interessante, mas nem tudo é bom", diz. Na visão dele, o principal risco hoje está nos fundos de incorporação, que investem em projetos em desenvolvimento. Nesse segmento, estar cercado de bons profissionais é ainda mais importante, a fim de mitigar o risco de execução. "Mas esse é um risco do negócio imobiliário", acrescenta.
Já a valorização dos imóveis, na visão desse executivo, não é um risco excessivo. "Salvo em situações pontuais, não acredito que os ativos estejam superavaliados", diz. Segundo ele, a principal razão para acreditar que não há bolha é o baixo endividamento no mercado imobiliário. Belleza também não vê risco de bolha, a não ser que haja um desaquecimento forte da economia.
Em 2010, o setor de fundos imobiliários finalmente colheu os frutos de uma série de transformações realizadas nos últimos dois anos. O principal avanço foi a revisão das regras publicada no fim de 2008, a primeira desde a origem do setor, em 1994. Só que a legislação precisava de um novo ajuste - que veio no ano passado -, para estender a isenção de imposto de renda válida para pessoas físicas que investem em fundos imobiliários e títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) a carteiras que compram cotas de outros fundos ou papéis que têm vantagens fiscais.
"A nova instrução deixou o segmento mais adaptado à realidade de mercado", diz o executivo que pediu para não ser identificado. Ele cita, por exemplo, o fato de a legislação ter liberado o fundo imobiliário para captar recursos primeiro e só depois fazer o investimento, num sinal de amadurecimento da aplicação. Com essa flexibilização, abriu-se a possibilidade de criar estruturas para investir em mais de um empreendimento, com foco em segmentos específicos, em títulos de renda fixa de base imobiliária ou até para ganhar com a incorporação dos imóveis.
Do lado do investidor, a taxa de juros, apesar do movimento de alta ao longo do ano, manteve-se em níveis historicamente baixos para os padrões brasileiros, alimentando a busca pelo fundo imobiliário como uma alternativa mais rentável. Levantamento da consultoria Fundo Imobiliário com 25 carteiras listadas na bolsa mostra rentabilidade média do setor de 19,26% em 2010 até novembro. O cálculo, que utiliza o método da taxa interna de retorno (TIR), leva em conta a variação do valor da cota e a distribuição mensal da receita com aluguel. O único fundo com prejuízo foi o ABC Plaza Shopping (-7,37%), mas vale destacar que esse fundo foi o campeão de rentabilidade em 2009, com ganho superior a 70%.
Até mesmo a liquidez melhorou ao longo do ano. Segundo o estudo, a média de negociação de cotas de fundos imobiliários passou de 40 negócios por mês no início do ano para próximo de 100 em novembro.
