O IMPERADOR DOS TERRENOS DA BARRA
Em 1969, Lúcio Costa, a pedido do governador Negrão de Lima, desenhou um plano piloto para a expansão da Baixada de Jacarepaguá. Pouca gente, porém, acreditava que a região a beira do mar mas formada por grandes lagoas, areais e mangues pudesse ser amplamente povoada. Mas o empresário Carlos Carvalho sim. Aos 50 anos, o engenheiro e proprietário da construtora Carvalho Hosken, começou a comprar, em 1974, terrenos na atual Barra da Tijuca. Ao todo, adquiriu mais de 10 milhões de metros quadrados. Naquela época, pagou entre US$ 10 e US$ 15 pelo metro quadrado. Hoje, 50 anos depois, o metro quadrado do terreno custa em torno de R$ 2 mil (US$ 1.250) e pode atingir R$ 3 mil (US$ 1.870) se for de frente para o mar, na Avenida Lúcio Costa, antiga Sernambetiba.
A Carvalho Hosken planeja hoje a urbanização e ocupação do que batizou como Centro Metropolitano. Trata-se de área de quatro milhões de metros quadrados, dos quais dois milhões são da empresa. Quando Lúcio Costa elaborou o plano diretor do bairro, imaginou que a prefeitura da cidade seria transferida para esta região, batizada de gleba F, à época. "A área tem o dobro do tamanho do Centro da cidade do Rio", explica o assessor da presidência da companhia, Henrique Caban. O projeto, no entanto, nunca se concretizou, mas a região já estava batizada.
Com os investimentos da prefeitura em reurbanização, devido à Olimpíada, a valorização tem sido acelerada. Ao todo, só neste ano estão sendo investidos R$ 2 bilhões na região. Duas das quatro novas vias implantadas são para melhorar o tráfego na cidade: a TransCarioca e a TransOeste, cortam ou beiram os terrenos.
O Centro Metropolitano está próximo do antigo Autódromo de Jacarepaguá, onde será construído o complexo Olímpico e já estão Parque Aquático Maria Lenk e o HSBC Arena. "Serão 30 anos em cinco anos", conta Caban. "Se não houvesse a Olimpíada, esse investimento não viria tão rápido".
Por isso, a Carvalho Hosken estima gastar R$ 110 milhões só para construir ruas, avenidas e infraestrutura da área nos próximos cinco anos. "Vamos construir também parques. Metade do Centro Metropolitano que pertence à Carvalho já está projetado".
Para atrair novos moradores, antes dos edifícios residenciais, está sendo construído um shopping center. "Já há uma escola, vamos ter hospitais e hotéis. Será o novo coração da Barra", afirma Caban.
A Vila Olímpica da cidade também é outro desafio. O terreno também pertence à empresa. Lá serão 44 prédios, com 2.800 apartamentos. A chegada desse volume de imóveis de uma só vez preocupa o mercado, mas Caban explica que a empresa está fazendo um planejamento para não haver super oferta. "Não precisamos vender tudo de uma vez", conta. "Também faremos prédios com diferentes arquitetos, para que, depois, possamos vender para a classe média alta e a região não fique parecendo um enorme conjunto habitacional popular". Dos cerca de 1 milhão de metros quadrados da Vila, apenas 400 mil terão edificações. O projeto prevê apartamentos de três e quatro quartos, de alto padrão, divididos, após as Olimpíadas em oito ou nove condomínios isolados.
Aos 86 anos, Carlos Carvalho, que foi casado com Maria Raquel de Andrade, miss Brasil 1965, continua tocando a empresa. Ele se lembra dos anos em que ainda negociava os terrenos. "A velocidade de ocupação foi muito maior do que previa", lembra.
Só para ter uma ideia dos empreendimentos já construídos pela empresa estão o BarraShopping, maior shopping da América Latina, o Golden Green, condomínio classe AA do Rio, ou a Península, nova área nobre que ainda está em expansão, mas que já tem 23, dos 27 residenciais prontos.
Ao longo dos anos, a empresa deixou de ser construtora para se transformar em imobiliária. "O investimento da Carvalho Hosken são os terrenos", explica Caban. Com faturamento de R$ 200 milhões em 2010, faz parcerias com outras construtoras para entregar seus prédios. "Hoje, temos um grande parceria com a Cyrella, que está construindo o Cidade Jardim e deve ser o grande parceiro para os novos projetos da Barra", explica o assessor de Carvalho.
No portfólio do empresário há ainda uma região com sete quilômetros de praia, numa área entre a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes, conhecida como Reserva. A empresa evita falar do tema envolvendo o terreno, pois existe uma polêmica se será ou não permitido construir no local. Como o próprio nome diz, pode ter impedimento ambiental.
No projeto futuro também está a Península 2. Assim como a primeira, o condomínio terá um grande parque ecológico para preservar o manguezal e também valorizar o novo bairro. "A primeira Península é maior que todo o bairro do Leblon, mas com metade da população", explica o superintendente da Carvalho Hosken, Marcos Willian Cattan.
Segundo Cattan, todos estes projeto são viáveis. "Hoje, dos sete mil imóveis novos que a cidade absorve por ano, três mil estão na Barra". Para Caban, "apesar de parecer muito, são planejados para absorver a demanda. Se o mercado desaquecer, o que não achamos que vai acontecer, podemos esperar o momento certo". O projeto da Península, afirma, levou cinco anos para ser desenvolvido e é um poderá abrigar 15 mil moradores. "Hoje há sete mil", diz
