MULTIPLICAÇÃO IMOBILIÁRIA
O boom no setor de construção civil e o crescente interesse dos investidores por aplicações em imóveis fizeram mais do que dobrar as ofertas de fundos imobiliários neste ano.
Até agosto, foram registradas 25 emissões na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), que somaram R$ 4,68 bilhões, um aumento de 131,4% em relação ao mesmo período do ano passado. E há outros quase R$ 2 bilhões em operações que devem vir a mercado nos próximos meses.
A Brazilian Mortgages, uma das líderes desse mercado, com 32 fundos sob administração, sendo 19 listados em bolsa, já captou neste ano R$ 400 milhões em novas emissões e pretende chegar a R$ 2 bilhões até o final de 2011, volume 54% superior ao R$ 1,3 bilhão levantado em 2010. "Com a volatilidade na bolsa, o investidor passa a olhar mais as alternativas de investimento em ativos reais", afirma Vitor Bidetti, diretor da BM.
Em julho deste ano, a Brazilian Mortgages captou R$ 195,83 milhões em apenas cinco dias úteis com a distribuição do BM Cenesp, atraindo 2.695 pessoas físicas, o que mostra o forte apetite dos investidores para esse tipo de ativo.
Além dos tradicionais fundos que visam obter renda com aluguel de imóveis corporativos, novas opções de produtos começam a ganhar mercado. A BM deve abrir uma captação do fundo Excellence, criado em abril de 2008, cujo objetivo é investir em papéis com lastros imobiliários como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCI), sendo nesse caso atrelados a imóveis residenciais. A carteira, que conta com patrimônio de R$ 79 milhões, tem como meta oferecer um retorno de 105% do CDI.
A Rio Bravo também lançou no início deste ano, em parceria com a Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), uma carteira de R$ 50 milhões, que irá comprar CRIs atrelados a recebíveis de imóveis residenciais localizados na cidade de São Paulo.
Entre as vantagens desse modelo de fundo imobiliário está a possibilidade de diversificação dos investimentos em imóveis e a volatilidade menor das cotas, uma vez que a rentabilidade desses papéis já é definida no momento da emissão, afirma José Diniz, diretor de fundos imobiliários da Rio Bravo.
Além da praticidade em não ter que se preocupar com a administração dos imóveis, o que fez com que esses ativos caíssem no gosto dos investidores foi o fato de oferecerem isenção de imposto de renda sobre os rendimentos para pessoas físicas. Com isso elas podem obter, muitas vezes, um retorno de cerca de 8% a 10% ao ano, superior à rentabilidade líquida de uma aplicação atrelada ao CDI, além da valorização das cotas na bolsa, explica Diniz da Rio Bravo.
Só neste ano, a Rio Bravo realizou três ofertas de fundos imobiliários, e tem mais três carteiras em estruturação que devem vir a mercado até o final de 2011.
A gestora acabou de fechar a oferta do The One, que tem como foco investimentos em lajes corporativas no edifício comercial de mesmo nome, e está trabalhando na quarta emissão do fundo Rio Bravo Renda Corporativa. A intenção com a captação é aumentar em R$ 50 milhões o patrimônio do fundo, hoje em R$ 102 milhões, para a realização de novas aquisições.
Atualmente, o portfólio é composto de seis unidades no JK Financial Center, além de uma laje corporativa no prédio Jatobá Green Buiding, e outra no Edifício Parque Paulista, todos em São Paulo. Desde 2005, o fundo entregou uma taxa interna de retorno, que inclui os rendimentos com aluguel mais a valorização das cotas, de 24% ao ano.
Apesar dos novos empreendimentos em construção na cidade de São Paulo, Diniz, da Rio Bravo, acredita que essa oferta não deve suprir a demanda por imóveis corporativos pelo menos até 2014, com os preços de locação devendo se estabilizar em patamares altos.
O Banco do Brasil Investimentos também abriu a segunda captação do BB Renda Corporativa, que tem como objetivo investir em pontos comerciais para serem alugados como agências bancárias para o BB. O portfólio, administrado pela Votorantim Asset Management, captou R$ 159 milhões na primeira emissão, realizada em maio deste ano, sendo 92% desse volume alocado por investidores pessoas físicas. "Tivemos uma forte demanda, que chegou a R$ 400,58 milhões, mais que o dobro da oferta", afirma Leonardo Loyola, gerente executivo de mercado de capitais do BB Investimentos. A aplicação mínima da operação foi de R$ 10 mil. "Os investidores têm procurado esse tipo de produto pela segurança que os imóveis representam", diz Loyola.
Apesar do crescimento, a participação dos fundos imobiliários na bolsa ainda é pequena no Brasil. Em julho, havia 122 em operação, que somavam patrimônio líquido de R$ 11,198 bilhões. Desse total, apenas 59 fundos, eram negociados em bolsa, e totalizavam R$ 10,34 bilhões em valor de mercado. Já nos Estados Unidos, essa classe de ativos, conhecida como Real Estate Investment Trust (REITs), somavam R$ 400 bilhões, com mais de 200 fundos cotados em bolsa.
