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Dyogo Oliveira, secretário-adjunto do Ministério da Fazenda: hora de se rediscutir modelo de financiamento imobiliário baseado na cadernetaMesmo excluindo-se os "truques e penduricalhos" que permitem aos bancos cumprir o direcionamento obrigatório de 65% dos depósitos da poupança ao crédito imobiliário, o sistema financeiro aproxima-se da superaplicação. Segundo o secretário-adjunto do Ministério da Fazenda, Dyogo Oliveira, tirando da conta da exigibilidade itens como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) comprados pelas instituições no mercado, o setor já aplica em crédito imobiliário 62% dos recursos da caderneta.

"A margem é só de três pontos percentuais, isso acende a luz amarela de que o Brasil precisa rediscutir o modelo", disse o representante do governo, ao participar do seminário "Ampliando o funding para o mercado imobiliário", promovido pela Abecip, em São Paulo.

Oliveira afirmou que o estoque atual de crédito imobiliário representa 5,02% do PIB, e que o país ultrapassou, por exemplo, a proporção do Uruguai.

Na mesa, ele afirmou que está em discussão a criação de um título similar ao "covered bond" europeu, espécie de "CDB imobiliário", que, se seguir o modelo internacional, difere dos instrumentos à mão até aqui pelas garantia que oferece ao investidor.

Diferentemente da securitização, os papéis continuam no balanço dos bancos e, em caso de falência do emissor, é assegurada a transferência dos ativos aos aplicadores, que passam a ter preferência em relação a outros credores, incluindo tributários e trabalhistas. "Não há preconceito ou uma posição formada sobre nenhuma das alternativas em debate. Mas esse não é um tema trivial. Não é o momento para definição", sinalizou.

Oliveira destacou que o dinamismo da securitização, com emissão de R$ 7,5 bilhões de CRIs nos últimos 12 meses e de R$ 10 bilhões em cotas de fundos imobiliários, é um indício de que há formas de se equacionar o "funding" para o setor imobiliário via mercado de capitais. Além disso, os fundos de pensão e a indústria de gestão de recursos no Brasil têm um patrimônio que roda na casa dos trilhões de reais e há acesso do setor ao mercado internacional.

"Nós temos os instrumentos, o funding, mas podemos aperfeiçoá-los. O que precisamos é trazer esse funding para o prazo e custo adequados." O técnico arrematou que as medidas tomadas pelo governo no fim do ano passado, com o objetivo de se incentivar o alongamento de prazos, vão nesse sentido.

Se o Banco Central (BC) retirasse parte do compulsório que incide sobre os depósitos da caderneta (30%), o mercado brasileiro teria fôlego de recursos por mais um ano, calculou o presidente do Secovi, João Batista Crestana. "Se caísse a 20%, sobre uma base de R$ 300 bilhões da poupança, haveria uma adição de R$ 60 bilhões e uma extensão da poupança em mais de um ano."

O chefe do departamento de normas do sistema financeiro do BC, Sérgio Odilon dos Anjos, explicou, porém, que esse tema não foi levado à pauta da autoridade monetária, embora não cuide diretamente dessa área.

Para este ano, as estimativas da Abecip são de que as empresas de crédito e poupança emprestarão R$ 85 bilhões para financiar cerca de 500 mil moradias, considerando-se só o dinheiro da poupança. Em uma década, o crédito imobiliário saiu de R$ 1,8 bilhão para os R$ 56 bilhões de 2010.

Na ponta da captação, porém, 2011 mostra que a poupança resiste a se recuperar, acumulando saídas líquidas de R$ 2,9 bilhões até o fim de maio. O diretor de crédito imobiliário do Santander, José Roberto Machado, lembrou que o primeiro trimestre é sazonalmente mais fraco, mas que abril e maio costumavam mostrar ingressos acima dos saques, situação que não se confirmou. Se a poupança crescer menos do que os 18% estimados e o ritmo das concessões se mantiver nos níveis atuais, da ordem de 60% em 12 meses, o cobertor fica mais curto e a poupança pode ser insuficiente para atender a demanda do setor já em 2012.

Embora os "covered bonds" sejam uma fonte tradicional de "funding" no mercado europeu, esses ativos, estimados em cerca de € 300 bilhões, não passaram ilesos à crise de liquidez internacional que se seguiu ao colapso das hipotecas americanas. O sistema não chegou a ficar paralisado, mas, em 2008, quando o mundo colocou o pé no freio, os prêmios dispararam e houve queda significativa nas emissões, da ordem de 50%.

Segundo Sérgio Fonseca Lima, chefe da área de funding proprietário do Itaú Unibanco, o Brasil pode tirar lições desse histórico recente. Mesmo lá fora, o instrumento não tem sido capaz de proporcionar um casamento perfeito entre ativos e passivos. Do lado da captação, os papéis rodam com prazos entre 5 e 7 anos, enquanto as operações de financiamento chegam a 30 anos.

Por Regis Filho/Valor